세입자🐦끼가 안나가요;; 살려주세요ㅠㅠ1가구2주택에 걸려서 10월까지 못팔면 원래 거주하고있던집에서 쫓겨나요제발좀 살려주세요ㅠㅠ

Question

원래계약만료가(2년) 2026년 4월 21일 입니다.

저는(임대인) 1월 20일날부터 계속 전세계약연장가능 여부를 물어봤어요 그런데, 세입자분은 이사여부도 고민중 이라 했습니다.

재차 2월 2일에 의사를 재확인 요청했으나 확정은 없었으며 2월 23일 전세계약 연장(2년)에 대해 어떻게 하고싶으시냐 하고 문의드릴때 연장이 아니라고 했고 보증보험(내용이 복잡하지만 말씀드리자면 약2024년6월6일날 제가 새로운 집주인이 되었고, 부동산에서 그걸 공지하지 않았다가 제가 9월 에 집을 매매해야하는상황이 와서 집을 내놓았을때 그때 세입자분은 전세계약이 전주인하고 되어있어서 저랑같이 조건변동없는 새로운 계약서를 작성했습니다. 그런데 나중에 알고보니까 보증보험... 문제가 있었나봐요ㅠㅠ 자세한건 잘 모르겠어요) 세입자분은 보증보험이 어떻게 될 지 몰라 불안 하다, 고민중이라고만 하시고.. 시간만 계속 끌고있었던상태였습니다.

그래서 2월 24일날 제가 "부동산에서 연장계약서는 작성해야 한다고 하네요" 라고 보냈고 2월 25일날 세입자분은 2년 재계약까지 생각 못했다고 하며 보증보험연장 여부확인때문에 새로운 기간으로 계약서를 다시쓰는건 어렵다고 했습니다. 그래서 제가 재연장을 안한다는거냐, 라고 여쭈어봤는데 답변은 나가겠다는의미는 아니다. 새로 기간을 정해서 계약서를 다시쓰는건 어렵다,조건변동 없으면 거주할 생각이다 라는 답변 뿐이었습니다

3월6일금요일에 전화를 걸었습니다.

제가 이제 거주를 해야겠다 왜냐하면 집을 빨리 팔아야하는 상황인데 세입자분도 일을 하시니까 집을 보여드리기 어려워서 제가 거주목적으로 매매를 진행해야하기에 이사를 해주셨으면 좋겠다 라고 한거고 답변은 그럼 저도 집을 알아봐야겠네요 라고 세입자분은 말씀하셨습니다.

3월12일에 다시 카톡으로 4월21일이 만기니까 거주목적으로 집에서 살면서 매매를 진행하겠다 라고 그냥 말을 했습니다. 그리고 전세보증금에서 계약금 10%정도를 먼저드릴수 있다고도 말을 했고요, 답변은.. 저보고 나갔으면 좋겠다고 하시는거죠? 그럼 만료일2개월전에는 말씀해주셨어야 하는데.. 보증보험 문제로 고민하다 준비를 못했다고 하셨어요.. 그래서 제가 2개월 말씀하시니 3월12일기준으로 2개월을 더 드리겠다 5월 12일까지 이사요청을 한 상황입니다...

하....

그리고 ...

"보증보험은 전세금을 임대인으로부터 못 받을 경우를 대비하여 가입하는걸 로 알고 있습니다만, 저는 전세금 전부를 드릴것을 약속 하며, 집 알아보시는 계약 금이 필요하시면 전세금의 10%까지는 지급해 드리겠습니다.

이에 세입자분 께서는 빠른시일 안으로 이사 협조를 부탁 드립니다." 라고도 보냈어요

세입자의 답변은~

"말씀 주신 내용은 확인했습니다.

다만 저는 계약 종료 의사를 밝힌 적은 없고, 만기 2개월 전에도 계약 종료 통보가 있었던 것으로 인지하지 못한 상태입니다.

현재 보증보험 및 대출 관련 확인이 필요한 상황이라 바로 이사 여부를 확정하기는 어려우며, 집은 알아보고 있는 중입니다. 상황 정리되는 대로 다시 말씀드리겠습니다."

하...진짜 이거 어떻게 해석해야 할까요ㅠㅠㅠㅠㅠ 저는 분명 다 말했다고 생각했는데.....제가 생각하기에는 이사비용을 받으려고 하는건가...도 생각이 들어요ㅠㅠ

⚠️⚠️포인트!!!!⚠️⚠️

""""그래서 이걸 토대로 법적인 내용증명을 보낼수 있는지와, 보내고 나서도 이사하지 않을경우 어떻게 해야하는지 궁금합니다.""""

Answer 1

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다. 의뢰인께서 처하신 1가구 2주택 관련 다급한 상황과 심리적인 고충을 충분히 이해합니다.

1. 법적 내용증명 발송 가능 여부

주택임대차보호법상 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신 거절의 통지를 해야 합니다. 의뢰인의 경우 3월 12일 통보를 하셨으나, 법정 기한인 만료일(4월 21일) 2개월 전인 2월 21일을 이미 도과하였기에, 묵시적 갱신이 이루어진 것으로 간주될 가능성이 큽니다. 다만, 현재 임차인과 이사 협의가 진행 중인 점을 근거로 '임대차 계약의 합의 해지'를 요구하는 내용증명을 발송할 수는 있습니다. 이는 향후 소송 시 의뢰인의 퇴거 요청 의사를 명확히 증명하는 자료가 됩니다.

2. 이사 거부 시 대응 방법

만약 내용증명 이후에도 퇴거하지 않는 경우, 다음과 같은 3가지 대응을 동시에 고려해야 합니다.

첫째, 제소전 화해 또는 명도소송 준비: 법원을 통해 점유권 회수를 위한 명도소송을 검토해야 합니다. 다만 소송은 시간이 소요되므로, 내용증명에 '명도 지연 시 발생하는 손해배상 청구 예정'을 명시하여 심리적 압박을 가하는 방법이 있습니다.

둘째, 이사비 지원을 통한 합의 유도: 의뢰인의 급한 매매 상황을 고려할 때, 소송보다는 이사비나 중개수수료를 일부 지원하는 조건으로 '조기 퇴거 합의서'를 작성하는 것이 가장 현실적이고 손실을 최소화하는 방법으로 보입니다.

셋째, 부당이득 반환 청구: 계약 종료 후에도 점유를 지속할 경우, 점유 기간에 대한 차임 상당의 부당이득 반환을 청구할 수 있음을 고지하여 퇴거를 유도할 수 있습니다.

현재 임차인이 '이사 준비 중'이라고 답변한 만큼, 감정적인 대응보다는 구체적인 퇴거 기한을 정한 '합의서' 작성을 제안하는 것을 권장합니다. 감사합니다.