월세 계약 집주인이 연락두절됐습니다

Question

안녕하세요.

대학생이라 학교 근처에서 1년 단위로 월세방을 얻어 자취를 하고 있었습니다. (26년 3월-27년 2월 계약기간)

그러나 갑작스럽게 2학기 휴학을 하게 되어 8월말쯤 집주인에게 계약 양도를 해도 되는지 연락하였으나 그때부터 집주인이 완전히 연락두절이 되었습니다.

월세와 공과금은 당연히 납부하고 있습니다만, 남은 기간 계약 양도를 하고 싶어 일단 이사를 하고 부동산에 매물을 올려두었습니다.

부동산에서는 찾는 사람이 있다고 연락을 주었는데, 문제는 집주인이 부동산 연락도 안 받는다고 합니다.

그래서 지금까지 계약 양도도 못 하고 빈 방에 월세를 내고 있습니다...

법적으로 집주인이 잠수를 타는 것이 문제가 되지는 않는지, 문제를 처리할 방법은 없는지, 차후 보증금은 제대로 받을 수 있을지 궁금합니다.

정말 간절합니다...

Answer 1

안녕하세요. 남현수 변호사입니다.

임대인이 연락을 받지 않는 것 자체를 직접 제재하는 규정은 없고, 민법 제629조 제1항에 따라 임차권 양도는 임대인의 동의가 있어야 합니다. 동의 없이 새 임차인을 들이면 민법 제629조 제2항에 따라 임대인이 계약을 해지할 수 있어 권하기 어렵습니다. 계약서에 중도해지 특약이 없다면 기간 중 일방적으로 계약을 끝내기는 어려워, 빈 방이라도 차임 부담이 남는 것이 원칙입니다.

그래서 핵심은 기간 만료 시점의 통지입니다. 주택임대차보호법 제4조 제1항은 2년 미만으로 정한 기간을 2년으로 보면서도 임차인은 그보다 짧은 기간이 유효함을 주장할 수 있게 하고, 제6조 제1항은 임차인이 기간 만료 2개월 전까지 통지하지 않으면 동일 조건으로 갱신된 것으로 봅니다. 따라서 늦어도 2026. 12. 말 이전에 2027. 2. 기간 만료로 계약을 종료하고 보증금 반환을 요구한다는 뜻을 내용증명으로 보내 두시기 바랍니다.

주택임대차보호법 제4조 제2항에 따라 기간이 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다. 만료 후에도 반환이 없으면 제3조의3에 따라 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있고, 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하거나 유지할 수 있습니다. 이후 지급명령이나 보증금반환청구 소송으로 집행권원을 받아 강제집행할 수 있으며, 이미 주민등록을 옮기셨다면 대항력 유지 여부를 먼저 점검하실 필요가 있습니다.

※ 본 답변은 질문에 기재된 내용만을 바탕으로 한 일반적인 법률정보로, 구체적인 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 개별 사건의 결과를 보장하거나 답변의 활용에 따른 법적 책임을 부담한다는 취지는 아니므로, 실제 대응 전에는 관련 자료를 토대로 별도의 법률상담을 받으시기 바랍니다.

Answer 2

1. 계약 기간 종료 후에도 임대인과 연락이 닿지 않는다면 보증금반환청구 소송으로 회수하셔야 합니다.

2. 다만 이미 이사하셨다면 대항력이 문제가 되므로 전입신고를 그대로 유지하시고, 불가피하게 옮기셔야 한다면 임차권등기명령을 먼저 받아두시길 바랍니다.