거주중 도배 요청 가능할지 질문드립니다.

Question

안녕하세요.

반전세로 5년정도 거주한 집의 방에 겨울부터 곰팡이가 생기기 시작했습니다.

벽면 모서리 부분이 축축하게 젖기 시작하더니 검은 곰팡이가 생겼고, 이어서 주변 벽면으로 누런 곰팡이가 퍼져 나갔습니다. 곰팡이 제거제로 제거 작업을 시도했으나 일부분만 곰팡이가 제거되었을 뿐 곰팡이가 여전히 남아 있었고 제거된 일부분만 벽지가 깨끗해져서 벽지가 얼룩덜룩해 보이는 상태가 되었습니다.

이후로 벽지 표면에 녹색 곰팡이가 생기길래 주기적으로 벽지 겉면을 닦아준 후 장시간 환기 및 제습기를 사용해 관리하고 있으나 누런 곰팡이가 다른 벽지까지 꽤 많이 확산된 상태입니다.

확산된 곰팡이 때문에 최근 호흡기 질환도 심해지고 피부 발진까지 생겨서 건강에도 영향이 생기고 있습니다.

평소 겨울철에도 15분씩 환기를 해왔었는데도 불구하고 곰팡이가 생겼습니다.

곰팡이가 처음 발생한 부분 벽지에 제가 입주하기 전부터 부분적으로 벽지 덧방을 한 흔적이 있는 걸로 봐선 구조적인 문제로 결로 현상이 발생한 것으로 보입니다. 벽지 상태를 봤을 때 준공 이후로 도배를 한번도 하지 않은 것으로 추정되는데 만약 그렇다면 마지막 도배 이후 18년이 넘었기 때문에 벽지 자체도 이미 노후된 상태입니다.

곰팡이가 생긴 방에 도배를 해야할 것 같은데 이런 경우에 임차인에게 도배를 요청할 수 있는지, 도배를 거부할 시 어떻게 협의하면 좋을지, 금액 부담 비율을 나눠서 협의를 해도 괜찮을지 조언 주시면 감사하겠습니다.

Answer 1

안녕하세요. 남현수 변호사입니다.

민법 제623조는 임대인이 계약 존속 중 목적물을 사용, 수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 진다고 정하고, 대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692 판결은 임차인이 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 것이 아니라 수선하지 않으면 정해진 목적대로 사용할 수 없는 정도라면 임대인이 수선의무를 부담한다고 보았습니다. 결로로 벽이 젖고 곰팡이가 번져 방을 정상적으로 쓰기 어렵다면 임대인에게 수선을 요구할 수 있습니다.

다만 단순 도배만으로는 결로 원인이 해결되지 않을 수 있으므로, 원인이 단열 불량 등 건물 구조에 있는지가 핵심입니다. 입주 전 덧방 흔적, 환기와 제습기 사용 등 관리 사실을 사진과 함께 정리해 두시면 임차인 과실이 아니라는 점을 뒷받침할 수 있습니다. 민법 제634조에 따라 수리가 필요한 사정은 지체 없이 임대인에게 알려야 하므로, 문자 등 기록이 남는 방법으로 사진과 함께 수선을 요청하시기 바랍니다.

임대인이 거부하면 직접 수리 후 제626조 제1항에 따라 필요비 상환을 청구하거나, 사용하지 못하는 부분이 있다면 제627조 제1항에 따라 차임 감액을 청구할 수 있습니다. 비용 분담 비율을 정하는 합의도 가능하고, 협의가 어렵다면 주택임대차보호법 제14조의 주택임대차분쟁조정위원회에 수선의무 분쟁으로 조정을 신청할 수 있습니다.

※ 본 답변은 질문에 기재된 내용만을 바탕으로 한 일반적인 법률정보로, 구체적인 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 개별 사건의 결과를 보장하거나 답변의 활용에 따른 법적 책임을 부담한다는 취지는 아니므로, 실제 대응 전에는 관련 자료를 토대로 별도의 법률상담을 받으시기 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

민법 제623조에 따라 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무가 있습니다.

의뢰인께서 언급하신 것처럼 입주 전부터 있었던 벽지 덧방 흔적과 18년 된 노후 건물이라는 점을 고려할 때, 곰팡이 발생은 건물의 구조적 결함 및 자연적 노후화에 의한 것일 가능성이 큽니다.

따라서 이는 임차인의 관리 소홀보다는 임대인의 수선 의무 범위에 포함될 것으로 보입니다. 다만, 도배 비용은 소모품적 성격이 있어 전체를 임대인이 부담하기 어렵다면, 잔존 가치를 고려하여 임대인과 비용을 분담하는 방안으로 협의를 시도해 볼 수 있습니다.

만약 임대인이 이를 거부한다면 내용증명을 통해 결로 현상 및 건강상의 피해 사실을 알리고, 수선 의무 이행을 공식적으로 요청하는 것이 좋습니다.

구체적인 대응은 별도 상담 바랍니다.

감사합니다.