서울 아파트 전세 중 매매(세입자 있음)하고자 할 때, 자금 대출이 가능할까요?(현재 상황 상세 설명 있음)

Question

현 상황 공유

1. 무주택자, 만 33세, 연봉 6,500(와이프 연봉 8,000 혼인 신고X, 아이X)

2. 자금은 4억까지 가능하나 3.7억까지 쓰는걸로 고려 중임

(현재 전세 보증금으로 자금 2.1억 묶여 있음 & 2억 전세대출 실행 중이며, 다른 대출 없음)

3. 서울 아파트 매매 고려 중이며, 12억에 나와있음

4. 12억 아파트에 5억 보증금의 전세입자 들어와 있음.

5. 저는 현재 거주 중인 곳 26.9월에 계약 만료

(갱신 가능)

12억 아파트는 27.1월에 계약 만료(갱신 불가)

Q. 해당 상황에서 12억 아파트 매매를 위한 대출은 어떻게 하면 될까요?

Ex) 12억 - 5억 = 7억에 대한 대출 실행하여 매입 후, ‘26.9월에 본인 거주를 위해 전세입자 내보내면서 전세자금 반환 대출 시행 ( DSR을 위해 배우자 혼인신고 필수)

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 주택을 구매할떄 훗순위 담보대출을 실행하셔야 하는데 후순위담보대출의 경우는 은행에 따라 가능할수도 어려울수도 있습니다. 즉 은행을 통해 후순위담보대출 가능여부와 한도등을 확인하신뒤 매매를 진행하셔야 합니다. 만약 후순위 대출이 실행된 이후 전세세입자가 퇴거를 할떄 보증금 반환을 위해 전세퇴거자금대출등을 신청하였을떄 기존 담보대출이 있기 떄문에 산술적으로 해당 금액만큼 대춣한도가 나오기 어렵습니다. 특히나 스트레스 3단게 dsr이 적용된 이후이기에 결론적으로 대출만 보면 가능하지만 한도나 은행에 따라서 제한이 있을수 있다고 보시면 됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

전세 세입자가 있는 상태에서 매매하는 경우, 담보대출은 가능하되 조건이 달라집니다.

세입자 보증금이 우선순위 담보가 되므로, 기존 전세보증금(5억)을 제외한 금액에 대해 대출 가능

통상적으로는 잔여 담보가치(12억 - 5억 = 7억)의 최대 70% 수준까지 가능 (약 4.9억)

그러나 실제 실행 가능 대출은 DSR 규제와 소득 기준을 함께 고려해야 합니다

은행에 미리 후순위 대출이 얼마나 되는지 상담을 받아보시고 진행해 보시기 바랍니다