현재 전세 거주 중입니다. 전세입자 끼고(갭끼고)아파트 매매하려는데, 대금 순서 및 처리가 어떻게 될까요?

Question

상황 공유

1. 3.5억 자금(+주담대)으로 서울 12억 아파트 매매 고려 중입니다.

(3.5억 자금 중 2.1억은 전세에 묶임,

현재

2억 전세대출 실행중)

2. 만 32세, 무주택, 생애최초입니다.

3. 현재 연봉은 6500 수준입니다

(와이프 연봉은 8000 수준이나 혼인 신고 X)

4. 12억 아파트는 5억 전세끼고 매매 예정이며,

해당 아파트 세입자 분은 27.1월에 퇴거 예정입니다.

5. 현재 전세 사는 곳 26.9월에 첫 2년 만기 예정이며, 전세가액 오르고 있기에 집주인 분과 협의하면 27.1월에 퇴거 가능해보입니다.

Q1) 해당 상황에서 매매하고자 하는 아파트의 대출 처리 및 전세자금 반환 등 거래 방식을 어떻게 해야 할까요?

Q2) 현재와 같은 상황에서 12억 아파트에 대한 주담대 실행이 많이 어려울까요?

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

12억 아파트 매수는 주담대 조건상 현실적으로 상당히 어렵습니다

현재 보유자금(실사용 가능 1.4억) + 대출 한도 고려 시 7억 수준의 실질 구매력으로 볼때 매매가가 너무 높아 DSR 기준으로도 대출 승인 받기 어렵고, 세입자 보증금 반환도 리스크가 있습니다

갭투자 시 세입자 전세보증금은 매매가 일부로 대체되며, 퇴거 시점에 반환 책임이 매수인에게 있으니 자금 조달 계획이 매우 중요합니다

현 자금/소득 기준으로는 12억 주택에 대한 대출 실행이 매우 어려울수 있으니 9억 이하 매물로 계획을 조정해 보시는것도 좋을거 같습니다

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

결론만 말씀드리면 매매 시세 12억에 본인 자금 3.5억이면 8.5억을 대출 받아야 하는데 대출이 그 정도 나오지 않을 것입니다.

결론만 말씀드렸습니다.

감사합니다.