시행사와 시공사는 PF에서 어떤 역할을 하나요?

Question

부동산 PF(Project Financing) 사업을 보면 시행사와 시공사가 함께 등장하는데, 두 회사의 역할이 어떻게 다른지 궁금합니다. 시행사는 사업을 기획하고 토지 매입, 인허가, 자금 조달 등을 맡고 시공사는 실제 건축 공사를 담당한다고 들었습니다. PF 대출에서는 각각 어떤 책임과 위험을 부담하며, 금융기관은 두 회사의 어떤 부분을 중요하게 평가하는지도 알고 싶습니다.

Answer 1

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

시행사는 사업의 기획부터 자금조달까지 총괄하며 수익을 추구하는 주체로서 사업성을 입증해야 하고 시공사는 건설을 담당하며 책임준공과 채무인수 등을 통해서 금융기관에 신용을 보강하는 역할을 합니다. 금융기관은 시행사의 사업 기획력과 자본력을 평가하여 수익성을 따지고 시공사의 신용등급과 시공능력을 평가해서 사업이 중단될 경우 빚을 대신 갚을 능력이 있는지를 핵심적으로 심사합니다. 결국 시행사가 사업실패의 일차적인 리스크를 지고 시공사는 준공 책임과 대위변제 약정을 통해 PF 대출의 안전판 역할을 수행하며 사업 전체의 안정성을 담보하는 구조라고 생각하시면 됩니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

PF대출은 채무자의 신용이 아닌 프로젝트의 사업성을 담보로 사업비를 대출하는 제도로서 보통 원채무자는 전체적인 프로젝트를 담당하는 시행사이지만, 보통 시공사는 연대보증으로 사업중단이나 계약이행이 불가하게되면 원채무자 대신에 책임을 지게되어 있습니다. 최근 물가인상으로 공사비가 증가함에따라서 시공사와 시행사가 갈등을 벌이는 일들이 자주 일어나고 있는 상황입니다.

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

은행에서 자금을 조달하는 PF대출의 경우 은행에서는 돈을 빌려 줄 때 시행사의 사업 추진 능력과 사업성 그리고 시공사의 시공 능력 과 신용도를 함께 평가를 해서 PF 대출을 실행을 하게 됩니다. 시행사의 분양, 인허가, 자금조달 등에 대한 주로 기획업무를 하게 되고 시공사는 공사를 하는 업무를 받게 되고 향후 분양을 통해서 대금을 상환을 하는 구조라 볼 수 있습니다. 감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

시행사는 한 마디로 사업 전체 기획자 + 돈 빌리는 주체입니다.

시공사는 실제 건물을 짓는 회사입니다.

PF는 이 사업이 성공할 때 돈을 갚는 구조입니다.

시행사는 분양실패 리스크가 가장 크고 시공사는 공사비 상승 리스크가 제일 큽니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

부동산 PF에서는 시행사가 사업의 기획 및 추진과 자금 조달을 맡는 사업 주체이고 시공사는 실제로 건물을 짓는 공사 수행자입니다 PF 대출에서는 시행사가 차주인 경우가 많고 시공사는 책임준공이나 보증 등을 통해 사업의 완성 가능성을 뒷받침하는 역할을 합니다