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부동산 프로젝트파이낸싱(PF)은 일반 대출과 어떤 차이가 있을까요?

부동산 프로젝트파이낸싱(PF)은 일반적인 담보대출이나 신용대출과 어떤 점에서 차이가 있는지 궁금합니다. 일반 대출은 개인이나 기업의 신용도, 기존 자산, 담보 가치 등을 중심으로 대출 가능 여부가 결정되는 것으로 알고 있습니다. 반면 부동산 PF는 특정 개발사업에서 발생할 미래의 분양 수입이나 임대 수익 등을 기반으로 자금을 조달하는 방식이라고 들었습니다. 이 경우 시행사와 시공사의 역할, 사업성 평가, 분양률, 자기자본 비율 등이 대출 심사에 큰 영향을 미친다고 하는데 실제로 어떤 기준으로 자금 지원 여부가 결정되는지 궁금합니다. 또한 PF 대출은 일반 대출에 비해 금리와 위험도가 높은 편인지, 사업이 예상대로 진행되지 않을 경우 금융기관이나 투자자가 부담하게 되는 위험은 어떻게 관리되는지도 함께 알고 싶습니다.

6개의 답변이 있어요!

  • 유창효 공인중개사

    유창효 공인중개사

    대한 공인중개사

    ∙

    안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

    질문에서 말하신 것 처럼 PF대출은 일반적인 담보가치를 기존으로 대출을 해주는 담보대출과 다르게 해당 사업의 사업성을 기초로하여 대출을 실행해주게 됩니다. 다만 금융기관 입장에서 개발부지만을 담보로 하기에는 대출 금액이 너무크고 말씀하신것처럼 사업에 대한 불확실성이 있어 추가적으로 해당 시공사나 시행사에게 연대보증을 요구하게 됩니다.

    그리고 실제 PF대출은 1금융권보다는 증권사, 보험사와 같은 2금융권 이하가 투자를 하는 경우가 많고 그만큼 불확실성이 높기에 대출에 따른 아지율이 높고, 사업성공시 추가적인 인센티브도 받게 되는 경우가 많습니다.

  • 최천호 공인중개사

    최천호 공인중개사

    프리랜서

    ∙

    안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

    일반 대출이 현재의 신용이나 담보를 본다면 부동산 PF는 아직 짓지 않은 건물의 미래 분양 수익과 사업성을 담보로 거액을 빌려주는 방식입니다. 건물이 무사히 완공되어야 돈을 돌려받으므로 대형 건설사의 완공 약속이 필수적이며 대출금은 시행사가 마음대로 쓰지 못하게 신탁사 계좌에 묶어두고 공사비로만 투명하게 지출합니다. 불확실성이 커서 일반 대출보다 금리가 훨씬 높으며 분양이 실패하거나 공사가 멈추면 금융기관이 토지 소유권을 확보하고 시공사를 교체해 건물을 강제로 완공한 뒤 작므을 회수하는 리스크 관리 구조를 가집니다. 감사합니다.

  • 김희영 공인중개사

    김희영 공인중개사

    현대로템

    ∙

    안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

    PF대출은 돈을 빌려줄 때 사업주의 신용이나 보유 자산을 통한 보증 등이 아닌 대상 사업의 사업계획의 현금흐름과 리스크를 분석 및 평가하여 대출해주는 방식을 말합니다. 이러한 대출이 제대로 성립되려면 전문적인 분석 담당자의 역량이 중요하지만 실제로는 그러한 역량을 가지지 못하여 건설사에게 책임준공확약을 요구하거나 PF연대보증을 세워서 사업의 위험성을 시공사에게 전가하는 경우가 많다보니 프로젝트의 사업성이아닌 시공사의 신용이나 자산을 보고 대출을 결정하는 방식으로 대출이 이루어지고 있습니다. 즉, 우리나라에서 PF대출은 약간 변칙적으로 운용중이며 위험성이 높은 대출로 알려지고 있습니다. 더욱이 과거 부동산 호황기에 무분별한 PF대출 승인이 이루어졌다가 경기가 갑자기 식으며 PF대출 부실이 일어나다보니, 정부에서도 건설경기 활성화를 위해 필요한 PF대출 제도를 건드리지 못하고 있는 실정입니다.

  • 고경훈 공인중개사

    고경훈 공인중개사

    대박행정사 및 공인중개사 사무소

    ∙

    일반 대출은 차주의 신용·담보 중심, PF는 사업의 미래 수익성 중심이지만 PF 심사에서는 시행사·시공사 역량, 사업성, 분양률, 자기자본 비율이 핵심입니다. 금리와 위험은 더 높으며, 금융기관은 보증·조건부 집행 등으로 위험을 관리합니다

  • 한영현 공인중개사

    한영현 공인중개사

    수원공인중개사사무소

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    안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

    일반 대출은 사람을 보고 빌려주고 부동산 PF는 사업 자체를 보고 돈을 빌려주는 차이점이 있습니다.

    예를 들어 아파트 담보대출을 받는 경우 차주, 신용점수, 직장, 기존 부채 등을 보고 대출여부를 결정하는데 PF는 토지 매입, 인허가, 공사, 분양을 통해 발생하는 미래 현금흐름으로 대출금을 회수합니다.

    감사합니다.

  • 채정식 공인중개사

    채정식 공인중개사

    롯데손보

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    안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

    부동산 pf는 프로젝트 자체의 사업성을 보고 대출하는 것이며 일반 대출은 차주 신용과 담보를 보고 대출하는 것이 가장 큰 차이입니다 투자시에는 리스크 분산 구조를 꼼꼼하게 확인을 하셔야 안전합니다