깡통전세 셀프경매시 낙찰금액이 낮으면 좋나요?

Question

안녕하세요

깡통전세사기로 인한 셀프경매를 진행하려하고있습니다

현재 전세물건은 가치하락으로 인해 매매가 1억인데 제가 받아야할 전세금액은 1억3천 입니다

이상황에선 경매에 해당 물건을 내놔도 매매가보다 저에게 주어야할 전세금액이 더 크기때문에 아무도 낙찰을 받으려하지않을꺼같은데요

그럼 저는 낙찰받을때 유찰을 몇번기다렸다가 싸게 낙찰받는것이 좋은지

아니면 전세액 1억3천 밑으로 유찰을 기다리지않고 낙찰을 받는것이 좋은지

어떤방향으로 가는지 감이 안옵니다

어처피 상계신청으로인해 제가 나가는 돈은 없지않나싶구요

(최근 비슷한 동일건물에 한층위 매물이 낙찰가 3천만원까지 유찰 되었습니다)

Answer 1

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

의뢰인께서 진행하시려는 셀프낙찰은 상계신청을 통해 현금 부담을 최소화할 수 있으나, 낙찰가액은 추후 의뢰인의 채권 회수 총액과 직결되는 중요한 문제입니다.

낙찰가를 낮게 설정하여 낙찰받을 경우, 등기비용과 취득세 등 제반 비용이 줄어드는 이점은 있으나, 배당받지 못한 나머지 전세금 1억 3천만 원 중 일부에 대해 채무자를 상대로 별도의 대여금 청구 소송 등을 진행해야 할 수도 있습니다.

반면, 채권액에 맞춰 높게 낙찰받는다면 추가적인 별도 소송 절차를 생략하고 등기를 이전받을 수 있습니다. 다만, 인근 사례처럼 3천만 원까지 유찰되는 상황이라면, 의뢰인께서 너무 높게 낙찰받는 것은 향후 해당 물건을 다시 매도할 때 손해를 볼 가능성이 커 보입니다.

따라서 낮은 금액으로 낙찰받아 등기 비용을 절감하고, 나머지 미회수 채권에 대해서는 별도의 강제집행 절차를 밟는 것이 실질적인 자산 방어에 유리할 것으로 보입니다.

구체적인 대응은 별도 문의 주십시오.

감사합니다.