부동산(아파트)하자담보특약 문의합니다

Question

하자담보특약 문의합니다

“잔금일 전 발생한 중대한 하자나 누수 등에 대해서는 매도인이 하자담보책임을 부담한다. 다만 잔금일 이후 노후화로 인한 누수·하자에 대해서는 매도인이 책임을 부담하지 않는다.”

1. 잔금 후 발견된 누수나 하자가 건물 노후에 따른 것이라면, 원인이 되는 결함이 잔금 전부터 존재했더라도 매도인의 책임을 제한하는 특약으로 해석될 수 있나요?

2. 잔금 후 발견된 숨은 하자도 건물 노후로 인한 것으로 인정된다면 매도인이 면책될 가능성이 있는지 궁금합니다.

3. 만약 뒷부분을 “다만 잔금일 이후 발생한 노후화로 인한 누수·하자에 대해서는 매도인이 책임을 부담하지 않는다.”라고 작성한다면, ‘발생한’이라는 표현이 없는 기존 문구와 면책 범위에 실질적인 차이가 생기나요?

특히 ‘발생한’을 추가한 경우에는 잔금 후 새롭게 발생한 하자만 면책되는 것으로 범위가 좁아지는지, 아니면 두 문구 모두 잔금일을 기준으로 노후화에 따른 하자 위험을 매수인에게 이전한 것으로 해석될 수 있는지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

민법상 하자담보책임은 매수인이 하자를 알지 못하고 과실이 없을 때 성립하며, 해당 특약은 책임 범위를 구체화한 것으로 보입니다. 다만 잔금 전부터 존재하던 결함이라면 노후화 여부와 무관하게 매도인이 책임을 질 수도 있습니다.

질문하신 문구에서 '발생한'을 추가할 경우, 문언 해석상 책임 범위가 잔금 이후의 시간적 개념으로 더욱 좁혀질 가능성이 큽니다. 반면 기존 문구는 노후화에 의한 하자라는 원인에 집중하므로, 잔금 전부터 잠재되어 있던 하자에 대해서는 매도인의 면책이 어려울 것으로 생각합니다.

결론적으로 두 문구는 해석의 차이가 발생할 여지가 충분하므로, 분쟁 예방을 위해서는 하자 발생 시점과 귀책 사유를 더욱 명확히 규정하는 것이 좋습니다.

구체적인 대응은 별도 상담 바랍니다.

감사합니다.