아파트 매매계약 하자담보책임 특약의 책임 기준 및 효력 문의

Question

매매계약 특약 궁금합니다.

“잔금 이전에 발생한 누수 및 중대한 하자(균열)에 대해서는 매도인이 하자담보책임을 짐.단, 잔금일 이후 발생한 건물의 노후화로 인한 누수나 하자에 대해서는 책임을 지지않기로 한다.”

1. 위 특약에서 매도인의 책임을 구분하는 기준은 하자를 매수인이 ‘발견한 시점’이 아니라 하자가 객관적으로 ‘발생한 시점’이라고 해석하는 것이 맞을까요?

2. 잔금 이후 처음 발견된 누수나 중대한 하자라도 실제로 잔금 전에 이미 발생해 있던 하자라면 매도인이 책임을 부담할 수 있나요? 또한 앞 문장의 ‘잔금일 이전에 발생한’이라는 제한이 누수뿐만 아니라 ‘중대한 하자(균열)’에도 동일하게 적용되는지 궁금합니다.

3. 잔금 이후 실제 누수 현상이 처음 발생했지만, 누수의 원인이 된 균열·배관 또는 방수 결함 등이 잔금 전부터 존재했던 경우에는 하자의 발생 시점을 언제로 보게 되나요? 원인인 결함이 존재하기 시작한 시점과 실제 누수 현상이 나타난 시점 중 어느 시점이 중요한지 궁금합니다.

4. 위와 같은 특약이 있는 경우에도 민법상 매수인이 하자를 안 날부터 6개월 이내에 권리를 행사해야 한다는 기간 제한이 그대로 적용되나요?

5. 이 특약이 없는 일반적인 매매계약과 비교했을 때 매도인의 하자담보책임을 실질적으로 제한하는 효과가 어느 정도 있는지도 궁금합니다. 전체적으로 매수인과 매도인 중 어느 쪽에 더 유리한 특약인지 함께 의견 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

문의하신 특약에서 책임의 기준은 하자의 ‘발견 시점’이 아닌 객관적으로 ‘발생한 시점’으로 해석하는 것이 타당합니다. 따라서 잔금 이후 발견되었더라도 그 원인이 잔금 전부터 존재했다면 매도인의 책임이 인정될 수 있습니다.

‘잔금일 이전 발생’이라는 조건은 누수와 균열 모두에 동일하게 적용됩니다. 실무적으로 누수의 원인이 잔금 전부터 존재했다면 하자의 발생 시점은 누수가 표면화된 시점이 아닌, 배관 결함이나 균열 등 하자의 원인이 형성된 시점으로 보는 것이 일반적입니다.

민법상 6개월의 제척기간은 당사자 간의 합의로 배제할 수 있으나, 이 특약은 오히려 매도인의 책임을 잔금 이전으로 한정함으로써 매도인에게 더 유리한 조항으로 보입니다. 다만, 실제 소송에서는 잔금 전 하자 존재 여부를 입증하는 책임이 의뢰인에게 있어, 하자의 발생 시점을 입증하지 못할 경우 배상받기 어려울 수도 있습니다.

구체적인 대응은 별도 상담 바랍니다.

감사합니다.