식당 운영 중입니다. 계약 기간 중 새로운 사람에게 인계해도 될까요?

Question

안녕하세요.

우선, 답변 남겨주시는 전문가님들께 이런 활동 해주심에 깊은 마음으로 감사합니다.

현재 건물주 A와 계약한지 6년차 입니다.

(상가보호 10년)

10년이 되면 A는 더 이상 재계약을 원치 않고, 시설 철거 및 상가 퇴실를 희망하십니다.

질문 1. 저희 계약 7년차에 제 3자에게 시설에 대한 권리금을 받고 가게 양도가 가능한가요?

질문 2. 새로운 임차인을 구해 시설에 대해 권리금을 받고 양도가 가능하더라도, 임대차 계약은 건물주와 새로 맺어야 하며, 건물주에게 정당한 사유가 있을 경우 거절이 가능한 것으로 알고 있습니다. 맞을까요?

질문 3. 새로운 임차인을 먼저 구해놓고, 건물주에게 말해도 되는 걸까요?

질문 4. 어떻게 해야 저희가 손해를 최소화해서 잘 정리하고 떠날 수 있을까요?... 다른 임차인들도 재계약을 희망했지만 거절되는 모습을 보니 어떻게 잘 준비해야할지 막막하네요.

건물주의 입장에서 계약 기간 끝난 후에 나가라 통보 받으면 어쩔 수 없다는 걸 알기에, 보장받는 10년 이내에 양도하고 가고 싶습니다.

식당 앞에 건물주가 쓰레기를 버리고 가거나, 영업시간 외에도 막무가내로 들어오는 등... 건물주에게 많은 갑질을 당해왔는데... 법적인 문제 없이 제 권리를 확인하고 보장받을 수 있는 범위 안에서 최선을 다 하고 얼굴 붉힐 일 없이 나가고 싶습니다.

귀한 지식을 공유해주신다면 정말 감사드리겠습니다.

감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

상가건물 임대차보호법상 의뢰인은 10년의 계약갱신요구권이 있으므로 계약 기간 중 신규 임차인을 주선하여 권리금을 회수할 수 있습니다.

질문 1, 2에 대해 답하자면, 임대인은 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약 체결을 거절할 수 없습니다. 단순히 10년 만기 후 퇴거를 원한다는 사유는 정당한 거절 사유가 될 수 없으므로, 의뢰인은 권리금을 회수할 권리를 보호받을 수 있을 것으로 보입니다.

질문 3과 같이 신규 임차인을 먼저 구한 뒤 임대인에게 통보하는 것이 실무적으로는 권리금 회수 기회를 보호받기에 유리할 수도 있습니다. 다만, 임대인이 합당한 이유 없이 계약을 거절하여 의뢰인에게 손해가 발생한다면 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.

마지막으로, 그동안의 갑질이나 영업 방해 행위는 증거(사진, 영상, 녹취 등)를 철저히 확보해 두시는 것이 좋습니다. 이를 근거로 향후 권리금 회수 과정에서 임대인이 부당한 압박을 가하지 못하도록 방어할 수 있을 것입니다.

구체적인 대응은 별도 상담 바랍니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

6년째 식당을 운영하며 건물주의 갑질을 견뎌 왔는데 10년이 되면 나가라는 말까지 듣고 계시니 미리 정리할 길을 찾고 계시군요. 결론부터 말씀드리면 계약 중 권리금을 받고 넘기는 것은 건물주와 새 임차인의 계약이 전제이고, 10년이 지난 뒤에도 권리금 회수 기회는 법으로 보호됩니다.

1. 양도는 건물주와 새 임차인의 계약이 핵심입니다

권리금 계약은 새 임차인과 자유롭게 맺을 수 있지만, 임대차는 건물주가 새 임차인과 다시 맺어야 합니다. 건물주는 새 임차인에게 자력이 없거나 의무 위반 우려가 있는 등 법이 정한 사유가 있을 때만 거절할 수 있습니다.

2. 10년이 지나도 권리금 회수 기회는 사라지지 않습니다

대법원은 갱신요구권을 더 쓸 수 없는 경우에도 건물주가 권리금 회수 기회를 보호할 의무를 진다고 봅니다. 만료 6개월 전부터 종료 때까지 새 임차인을 주선했는데 정당한 사유 없이 거절하면 손해배상을 청구할 수 있습니다.

3. 그런데 주선한 기록은 남기고 계실까요

건물주가 새 임차인을 만나 주지 않거나 터무니없는 월세를 요구하는 것도 방해에 해당할 수 있습니다. 권리금 계약서와 건물주에게 보낸 요청을 문자나 내용증명으로 남겨야 나중에 다툴 수 있습니다.

지금은 급히 넘기기보다 만료 6개월 전부터 새 임차인을 주선할 수 있도록 권리금 시세와 후보를 미리 준비해 두시는 것이 우선입니다.

잘 해결되시기를 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요. 안선우 변호사입니다.

7년차라도 시설 등을 권리금 계약으로 이전하는 것은 가능하지만, 가게를 임의로 넘겨 영업하게 해서는 안 됩니다. 민법 제629조 제1항에 따라 임차권 양도에는 임대인 동의가 필요합니다. 후보자를 먼저 구한 뒤 임대인에게 주선할 수는 있으나, 인계는 동의 또는 신규 임대차계약 체결을 전제로 하고, 권리금 계약에도 신규 계약 불성립 시 처리방법을 정해 두십시오.

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항은 임대차 종료 전 6개월부터 종료 시까지 정당한 사유 없는 신규 계약 거절 등 권리금 회수 방해를 금지합니다. 따라서 단순히 7년차라는 이유만으로 계약 중 언제든 인계를 강제할 수 있는 것은 아닙니다. 신규 임차인의 보증금과 차임 지급능력 부족 등 법정 사유가 있으면 거절이 가능합니다. 후보자의 지급능력과 임차 의사를 서면으로 전달하고, 임대인의 답변도 남겨 두십시오.

또한 10년이 지나면 권리금 보호까지 당연히 끝나는 것은 아닙니다. 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결은 당시 갱신요구권 행사기간이 지난 경우에도 권리금 회수기회 보호의무가 있다고 판단했습니다. 이 사안에서도 갱신요구권과 권리금 보호를 구분해야 합니다. 위법한 방해로 손해가 발생하면 같은 법 제10조의4 제3항에 따른 배상청구를 검토할 수 있으므로 권리금 약정과 주선 자료를 확보하십시오.