재개발 재건축 규제 합리화가 시급한 현실인가요?
집걱정 없이 편안하게 살수 있도록 필요한 사람이 분양 받는 아파트 공급확대, 고품질 공공임대 공급확대를 위해서는 재개발 재건축 규제 합리화가 시급한 현실인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
주거안정 문제와 공공주택 공급 확대를 실현하기 위해서는 재개발·재건축 규제의 합리화가 중요한 과제로 평가받고 있습니다.
현재 규제는 다음과 같은 문제를 야기하고 있습니다:
절차 복잡 - 정비구역 지정, 조합 설립, 인허가 등 수년 걸림 (10년 이상도 흔함)
높은 기부채납 비율 - 조합원 입장에선 경제성이 떨어짐 (임대주택, 공원 등 무상 제공 부담 큼)
층수 제한·용적률 제한 - 수익성 감소 → 민간 사업자 기피
안전진단 강화 - 노후화된 단지조차 통과 못함 → 재건축 불가
초과이익환수제 - 재건축으로 얻는 이익 과도하게 회수 → 사업 추진 꺼림
규제 완화 혹은 합리화가 필요한 이유를 살펴보면...
공공임대 확보도 재개발·재건축이 주요 수단
공공이 민간 정비사업에 참여하면서 일정 비율을 임대주택으로 확보 가능
규제 완화 없이 사업이 지연되면 공공물량 자체가 줄어듬
노후 주거지 정비 없이 주택공급 확대 어렵다
수도권 등 핵심지역은 신규 택지가 거의 없음
이미 지어진 지역을 ‘다시 짓는 것’이 현실적인 해법
주거환경 개선과 삶의 질 향상
낡은 주거지 → 신축 아파트로 대체되면 난방, 소음, 단열, 주차 등 주거 질이 비약적으로 향상
시장 불안정 시 '숨통' 역할
규제를 풀면 사업이 늘어나고 → 공급이 늘어남 → 가격 상승 억제 효과도 있음
다만, 규제 완화가 ‘투기 유발’로 이어질 수 있다는 우려도 여전히 존재합니다. 부동산 시장 과열, 서민 주거 안정이라는 원래 목적의 퇴색 등의 우려가 있어 시장 상황에 맞는 탄력적인 조정과 관리가 필요할 것으로 보입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
대도시 중에서도 특히 서울은 주택 공급이 부족하며 집지을 토지가 절대적으로 부족하므로 재개발이나 재건축을 통해 주택 공급을 늘리는 것이 최선인데, 많은 규제와 복잡한 절차로 인해 건설에 10년이상 소요되는 문제가 있으며 기간이 소요되는 동안 기존 주택이 노후되므로 계속해서 문제가 되고 있습니다. 따라서 대폭적인 규제 철폐와 관련 절차 간소화가 필요한 실정입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
현재 지방의 경우 인구가 줄어 들고 있는 이유중에 하나가 일자리가 많은 서울과 수도권으로 이동을 많이 하기 때문에 서울과 수도권의 경우 주택 수요가 늘어나게 되었습니다. 하지만 주택 수요는 늘어나는데 공급이 부족하다보니 서울과 수도권 부동산 가격이 높게 형성이 되는 것입니다. 이러한 문제를 해결하기 위해서는 공급이 우선적으로 들어가야 합니다.
재개발/재건축 규제를 완화를 해서 공급을 늘려야 부동산 가격이 안정이 될 수 있습니다. 특히 서울과 수도권의 부동산 안정을 위해서는 가장 시급한 정책은 공급을 빨리 많이 하는 것이 우선이라 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다
현재 한국의 주택시장 현실을 고려할 때 재개발·재건축 규제의 합리화는 시급한 과제로 평가됩니다
서울과 수도권 등 주요 도심에는 30년 이상 된 노후 아파트와 주거지가 많아 안전·환경 문제를 안고 있습니다
재개발·재건축 없이는 생활환경 개선이 어렵습니다
주택 수요는 여전히 도심 중심부에 집중되어 있는데, 규제로 인해 정비사업이 지연되면 공급도 늦어지고, 이는 집값 상승으로 이어집니다
재개발·재건축을 통한 공급을 활용해 실수요자와 중산층, 서민에게 분양 및 공공임대를 제공할 수 있고 규제가 과도하면 이런 주택도 줄어듭니다
각종 심의, 규제(예: 안전진단, 용적률 제한 등)로 인해 정비사업 추진이 매우 느리고 이는 민간의 참여를 저해하고, 사업성도 떨어뜨립니다
무분별한 완화가 아닌 합리적인 규제 개선을 통해 속도감 있게 공급을 늘리고, 정책 목표에 부합하는 방식으로 주택 시장의 불균형을 해소할 필요가 있을것으로 봅니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
개인적인 생각을 말씀드리자면 대도시 같은 경우는 핵심 지역에 공급을 확대하는 것이 가장 좋은 해결 방안이라고 생각합니다. 서울과 같은 곳은 공급을 하고 싶어도 빈 땅이 없기 때문에 재개발, 재건축이 필수입니다.
따라서 공공임대 확대를 위해서라도 재개발, 재건축이 선행되야 공급을 할 수 있기 때문에 규제를 풀어 재개발, 재건축을 활성화 해야 된다고 생각합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
지금 우리나라 부동산 시장 상황을 보면, 재개발·재건축 규제 합리화가 시급한 현실이 맞습니다. 왜 그런지 쉽게 정리해볼게요.
왜 재개발·재건축 규제 합리화가 시급한가?
1.주택 공급의 현실적인 해법도심 내 신규 부지 거의 없음
결국 노후주택지 재정비(재개발·재건축) 없이는
2.공공임대 및 실수요자 주택확보 효과
공급 확대 어려움재개발·재건축 과정에서 임대주택 의무공급 비율로
공공임대 확보 가능일반분양 물량으로 무주택 실수요자 청약 기회 확대
3.도시 정비로 주거환경·삶의 질 개선오래된 주거지 환경 개선해 주거복지 향상
주차·안전·편의시설 부족 문제 해소
그런데 왜 안 풀리냐?
과거에는 재건축이 투기 수단으로 악용되는 사례 많았음
그래서 각종 초과이익환수제, 안전진단 강화, 분양가상한제 등 규제 도입
하지만 지금은 공급부족, 집값 양극화 때문에 규제 일변도 정책이 오히려 공급 부족 초래
금 필요한 건 ‘규제 완화’가 아니라 ‘규제 합리화’
투기 억제는 유지하되 공급 확대, 임대주택 확보, 주거환경 개선 중심으로 정비사업 속도낼 수 있는 현실적 제도 설계 필요합니다. 참고하세요!!
