주담대 받는데 대리인 계약건인데 이런경우 법무사나 은행에서 문제가 안되는지요?
매수자 대리인 계약.
대리인이 매수자 이름쓰고 매수자 인감찍음.
위임장, 인김증명서, 매수&대리 신분증 받음.
위임장 내용에 계약서작성, 계약금,중도금,잔금,등기서류일체제공 이라고 위임범위적음.
신고필증 나옴.
문제는 계약서에 대리인 명시가 안되어 있음.
부동산에서는 해당 서류만으로 추인 가능하여
대리인 계약 가능하다고 함.
짧게 내용 적었고 궁금한게 있습니다.
1. 은행에서 해당 계약서로 대출이 이뤄지고
잔금일에 법무사에서 오실텐데요.
물론 매수자가 알아서 은행가서 자서하고 하겠지만, 은행이나 법무사님이 서류 확인할때 문제가 안되나요??
대출할때 문제 될까바 일부로 대리인 안쓰는 경우도 있다던데 혹시 그런건가 싶기도 하고..
전 매도자이지만 당일에 갑자기 대리인 부분이 문제가
되서 잔금지급이 안될까바 걱정이 되서요
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
부동산 거래에서 매수인이 대리인을 통해 계약을 체결하는 것은 민법상 유효한 행위로 인정되며 , 실제로도 위임장과 인감증명서 , 신분증 등 관련 서류가 갖추어져 있다면 법적으로 큰 문제는 없습니다.
그러나 주택담보대출을 위한 은행의 심사나 법무사의 서류 검토 단계에서 ' 형식적인 미비 ' 나 ' 내부 규정 ' 에 따라 변수로 작용할 수 있어 주의가 필요합니다.
(1) 은행 주택담보대출 진행 가능성
은행은 대출 심사 과정에서 " 실제 계약의 당사자 " 와 " 대출 실행의 책임 주체 " 가 명확한지 , 그리고 대리 계약이 정당하게 이루어졌는지를 확인합니다.
이 경우처럼 계약서에 대리인 표시 없이 대리인이 본인의 이름처럼 서명하고 인감을 찍은 경우라면 , 계약서만 봤을 때는 대리 여부가 드러나지 않으므로 , 자칫 본인이 서명한 것처럼 보일 수 있습니다.
이는 ' 묵시적 본인 계약 ' 으로 해석될 수 있지만 , 금융기관의 보수적인 입장에서는 위임 내용이 계약의 전과정을 포함하더라도 계약서 자체에 대리 표시가 없다는 점이 문제가 될 가능성을 배제할 수 없습니다.
이로 인해 일부 은행은 대리계약 자체를 꺼리거나 , 대리 서명이 명확히 기재되지 않은 계약서를 문제 삼아 대출 실행을 거부하는 경우가 있습니다.
(2) 법무사의 등기 진행 여부
법무사는 실무상 위임장 , 인감증명서 , 매수자 신분증 등이 완비되어 있다면 대리 계약으로 간주하고 등기를 진행할 수 있습니다.
실제로도 등기신청서에는 " 대리인 " 표기가 가능하며 , 본인이 추인한 이상 효력도 인정됩니다.
다만 , 매매계약서에 대리 표시가 누락되었고 , 이로 인해 향후 제3자에게 계약의 진정성에 대해 다툼이 발생한다면 , 매도자인 질문자에게도 일정한 법적 불이익이 생길 수 있습니다.
(3) 잔금일 당일 문제 발생 가능성
실무에서 종종 발생하는 사례로 , 은행이나 법무사가 서류를 검토하다 대리 계약의 형식상 하자를 이유로 " 계약 유효성 확인 지연 " 혹은 " 대출금 집행 보류 " 를 통보하는 경우가 있습니다.
특히 은행은 대출 실행 직전에 서류를 재확인하는 경우가 많기 때문에 , 계약서에 대리인 표시가 없는 점이 문제 삼아질 수 있는 포인트입니다.
이 경우 잔금일에 매수인이 직접 등기이전과 대출 실행을 위한 추가 서류를 제출하거나 , 본인이 자서할 수 밖에 없는 상황이 생길 수 있습니다.
결론적으로 , 형식적으로는 위임장 등 보완서류가 있다면 대리 계약은 유효하고 등기도 가능하지만 , 실무상 은행의 대출 실행 여부는 불확실성이 존재하며 , 잔금일에 예상치 못한 지연이 발생할 수 있습니다.
따라서 매도자인 입장에서도 사전에 매수인 측에 " 은행이 대리 계약 문제로 대출 실행을 지연할 가능성 " 을 상기시키고 , 당일 현장 대응 준비를 요청하는 것이 안전합니다.
가능하다면 매수인이 은행에 직접 사전 확인을 받아두는 것이 가장 확실한 대비책입니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
계약서 작성은 본인이 직접 작성 날인하는 것이 원칙이지만 개인사로 인하여 대리인을 통하여 게약관계 일체를 위임하시도 합니다
따라서 대히인이 게약할 때 정당한 절차와 방법으로 진행된 게약관게는 법적으로 당사자가 계약서 작성하는 것과 같은 효력을 인정합니다
따라서 대리게약 했다고 염려하실 필요가 없습니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
대리인을 끼고 계약을 하는 것은 법적으로 전혀 문제가 되지 않습니다.
다만, 대리인 위임장에 그 위임받을 범위를 정확히 표시하고, 대리인 위임과 관련된 각종자료를 잘 챙긴다면 대출또한 문제될 것이 없습니다.
이점 참조를 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
현 단계에서는 크게 문제될 가능성은 낮지만, 변수는 있을수 있습니다
은행과 법무사 모두 실제 매수자의 자필 서명 및 자서 과정에서 위임 확인되면 수월하게 넘어가는 경우가 많습니다
하지만 계약서에 대리인 표시가 없다는 건 형식적 흠결이 될 수 있으며,
은행이 이를 문제 삼을 경우 대출 실행이 지연되면 잔금일에 영향 줄 수 있습니다
매수자에게 은행 및 법무사와 사전 협의했는지 꼭 확인하시고 부동산에 잔금일 전에 은행에 문제가 없는지 한번더 체크하도록 매수자측에 요청하시라고 부탁해보시기 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
원칙적으로 계약서에 대리인 표시가 있어야 명확하지만 사전에 적법한 위임이 있고 위임장에 모든
권한이 위임되어 있으며 계약서 내용이 위임 범위 내라면 문제될 것은 없습니다.
감사합니다.