전세계약 잔금일날 임대인이 변경되는 경우

Question

안녕하세요.

전세 매물이 임대인에 의해 매매거래가 진행되고 있어, 계약 잔금일날 임대인이 변경되는 경우의 계약서 관련 질문입니다.

1. 매도인(현임대인)과 매수인, 임차인이 3자 대면하여 계약서 작성 예정(9월 중순)입니다.

2. 매매 거래 체결(소유권 등기 이전 접수) 일은 10월 4일입니다.

3. 임차인의 입주일, 잔금일, 전입신고일은 10월 4일 입니다.

질문1. 잔금일(10월4일)에 매도인에게 잔금을 치뤄도, 매수인이 임대인으로 변경되면 임차인은 대항력을 확보할 수 없지 않나요? 대항력을 확보하기 위해 계약서에 어떠한 내용을 명시해야 할까요?

질문2. 계약서는 매수인과 매도인 각각 2장을 작성하는게 맞나요? 어떻게 작성하는지 궁금합니다.

답변주실 변호사님. 바쁜 시간 내주셔서 감사합니다!

Answer 1

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.

1) 기존 임대인 (매도인)과 계약후 아래 조건을 만족하면 소유자 변경시에도 선순위와 대항력은 변동이 없습니다.

>전입, 점유, 확정일자 의 요건을 임차인이 갖추어야 합니다

2) 계약서는 현 소유자인 매도인과 작성하면 됩니다.
매수인이 본 게약을 인지하고 있는지 확인의 필요성은 있습니다.
매수인은 참관하거나 참조만 할 뿐 계약은 계약 당시 실 소유자와 계약하며 향후 임대인이 되는 매수인은 계약사항 일체를 승계합니다

Answer 2

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.

질문1. 잔금일(10월4일)에 매도인에게 잔금을 치뤄도, 매수인이 임대인으로 변경되면 임차인은 대항력을 확보할 수 없지 않나요? 대항력을 확보하기 위해 계약서에 어떠한 내용을 명시해야 할까요?

==> 대항력을 확보하기 위한 방법은 "전입신고 + 점유"를 해야 하고 순위 보전 효력을 유지하기 위해서는 임대차신고(=확정일자)까지 진행되어야 합니다.

질문2. 계약서는 매수인과 매도인 각각 2장을 작성하는게 맞나요? 어떻게 작성하는지 궁금합니다.

==> 계약서를 작성하는 경우 직거래형태로 진행된다면 각각 1부씩 준비할 수가 있습니다.