1년 2개월 단기 임대차 만료 전 묵시적 갱신 또는 갱신청구권 행사

Question

안녕하세요.

25년 11월 7일에 27년 1월 6일을 만기로 하는 1년 2개월 임대차를 계약한 임차인입니다.

계약서 상 계약 만료 2개월 전인 11월 6일까지 퇴실 여부를 통보하지 않으면 묵시적 갱신으로 본다는 특약이 있습니다. 제가 취업할 곳이 정확히 확정되지 않아 계약을 연장 혹은 묵시적 갱신을 하고 싶은 상황입니다.

1. 주임법에 따르면 2년 이하의 임대차의 경우에는 임차인은 2년의 계약 기간을 주장할 수 있는 것으로 알고 있습니다. 이 경우, 임대인에게 별도의 고지가 없더라도 2년인 27년 11월 6일부터 2개월 전인 9월 6일까지 퇴실 여부를 통보해도 괜찮을까요?? 아니면 지금이라도 임대인과 원만하게 대화를 해보는 것이 좋을까요??

2. 1년 2개월의 계약 만료 후 2년의 기간 전을 묵시적 갱신 기간이라고 볼 수 있는지 궁금합니다. 즉, 27년 9월 6일 이전에 퇴실 통보를 한다고 하면 기존의 2년의 기간이 계약 만료일이 되는지, 통보일로부터 3개월 후 계약이 해지되는지 궁금합니다.

3. 계약갱신청구권을 행사하는 방법도 고려중인데 앞선 두 방법보다 실익이 없는지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 남현수 변호사입니다.

1번에 관하여, 주택임대차보호법 제4조 제1항은 2년 미만으로 정한 임대차를 2년으로 보고, 임차인만 그보다 짧은 기간의 유효를 주장할 수 있도록 하고 있습니다. 따라서 별도 고지가 없어도 임대차기간은 2027. 11. 6.까지로 보게 되며, 임대인은 2027. 1. 6. 만료를 이유로 퇴거를 요구할 수 없습니다. 분쟁을 줄이려면 2년 기간을 주장한다는 뜻을 문자로 남겨 두시면 좋습니다.

2번에 관하여, 2027. 1. 7.부터 11. 6.까지는 묵시적 갱신 기간이 아니라 법률상 인정되는 최초 임대차기간의 일부입니다. 제6조의2의 해지권(통지 후 3개월 뒤 효력)은 제6조 제1항에 따라 묵시적으로 갱신된 경우에 적용되므로, 이 기간 중 퇴실하려면 원칙적으로 임대인과 합의해야 합니다. 2027. 11. 6.로 종료하려면 제6조 제1항 후문에 따라 9. 6.까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 통지하시면 되고, 통지하지 않으면 그때 묵시적 갱신이 됩니다.

3번에 관하여, 제6조의3 제1항의 계약갱신요구권은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사할 수 있고, 제6조의3 제2항에 따라 1회에 한해 2년 연장됩니다. 이 경우에도 제6조의3 제4항이 제6조의2를 준용하므로 언제든 해지 통지 후 3개월이 지나면 종료할 수 있습니다. 묵시적 갱신과 효과는 비슷하지만 갱신요구권을 소진한다는 차이가 있어, 우선 2년 기간을 활용하시는 편이 유리합니다.

※ 본 답변은 질문에 기재된 내용만을 바탕으로 한 일반적인 법률정보로, 구체적인 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 개별 사건의 결과를 보장하거나 답변의 활용에 따른 법적 책임을 부담한다는 취지는 아니므로, 실제 대응 전에는 관련 자료를 토대로 별도의 법률상담을 받으시기 바랍니다.