광진구 군자동 모아주택으로 노려보려 합니다.
안녕하세요. 광진구 군자동 1, 2지구 모아주택을 추진중인 구역내 갭으로 다가구 투자하려고 합니다. 조합원으로 아파트를 분양받기 위해 다가구 매입시 한 세대에서 일정 기간 거주하여야 하나요? 그렇다면 얼마나 거주하여야 조합원 지위를 갖게 되나요? 군자동이 나을지 아니면 하왕 8, 9구역이 나을지 문의드립니다. 5~7억 갭투자로 더 좋은 곳 있으면 추천바랍니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
군자동 모아타운을 포함한 소규모 정비사업 투자는 조합원 지위 양도 제한 규정과 권리산정기준일을 정확히 파악하는 것이 핵심입니다. 실전 투자자의 관점에서 질문에 대해 정리해드리겠습니다.
1. 다가구 매입 시 거주 요건 및 조합원 지위
재개발이나 모아주택(소규모주택정비법 적용)에서 조합원이 되기 위해 반드시 거주해야 하는 의무 기간은 원칙적으로 없습니다. 하지만 다음 두 가지 예외 상황을 반드시 체크하셔야 합니다.
조합원 지위 양도 제한: 모아주택은 조합설립인가 이후에는 조합원 지위 양도가 제한됩니다. 이때 예외적으로 입주권을 승계받으려면 매도인이 '5년 소유, 3년 거주' 요건을 채운 1세대 1주택자여야 합니다. 즉, 질문자님이 나중에 팔 때를 대비한다면 3년 거주가 필요할 수 있으나, 단순히 분양받기 위한 목적이라면 거주 의무는 없습니다.
투기과열지구 여부: 현재 광진구는 투기과열지구가 아니므로 실거주 2년 의무(조정대상지역 양도세 비과세 요건과 별개) 같은 강력한 제한은 적용되지 않습니다.
2. 군자동 vs 하왕십리동(하왕 8, 9구역) 비교
군자동(1, 2지구): 평지 위주이며 세종대, 건대 상권과 인접해 임대 수요(다가구 투자 시 장점)가 매우 탄탄합니다. 최근 동의율이 급격히 올라가며 사업 속도가 붙고 있다는 점이 강점입니다.
하왕십리동(8, 9구역): 성동구라는 상급지 입지와 왕십리역(쿼드러플 역세권) 접근성이 압도적입니다. 다만, 지형적 경사가 있고 이미 가격에 '성동구 프리미엄'이 선반영되어 있어 5~7억 갭으로는 군자동보다 노후도가 높거나 대지 지분이 작은 물건으로 한정될 수 있습니다.
조언: 수익률 측면에서는 초기 단계인 군자동이 유리할 수 있으나, 자산의 안정성과 입지 가치를 중시하신다면 하왕십리동을 추천합니다.
3. 5~7억 갭투자 대체 구역 제언
현재 예산대라면 모아타운 외에도 조금 더 규모가 큰 신통기획(신속통합기획) 후보지나 역세권 재개발을 충분히 노릴 수 있습니다.
동대문구 청량리 일대: 모아타운뿐만 아니라 인근 재개발 구역의 다세대·다가구 물건이 해당 예산 범위에 들어옵니다. 교통 호재(GTX)가 가장 확실한 지역입니다.
동작구 노량진·상도동: 서부선 호재와 함께 모아타운 추진이 활발합니다. 여의도·강남 접근성이 좋아 하락기에도 방어력이 좋습니다.
정리해드리자면, 조합원 자격 자체에는 거주 요건이 없으나 사업 단계(조합설립전후)에 따른 양도 제한 규정을 반드시 확인하고 매수하십시오. 작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
다가구는 다세대와 달리 '통건물'이므로 매수 전 반드시 해당 구역의 조례상 가구별 분양권 인정 여부(지분 쪼개기 방지)를 자치구청 정비사업과를 통해 재확인하시길 조언드립니다.
1명 평가안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 다가구 매입 시 실거주 의무 및 조합원 자격
- 실거주 의무: 토지거래허가구역이라 해도 대지지분이 기준 면적(현행법상 주거지역 6㎡ 초과 시 허가 대상, 하지만 지자체 조례에 따라 차이가 있음) 이하인 빌라나, 허가 대상이 아닌 다가구 매물이라면 실거주 의무 없이 갭투자가 가능합니다.
- 거주 기간: 조합원 자격을 얻으려면 주인이 직접 몇 년을 살아야 하는 규정이 따로 있는 건 아니에요. 소유권만 제대로 넘겨받으면 됩니다.
2. 군자동 vs 하왕십리(8, 9구역) 비교
- 광진구 군자동: 지형이 평지라서, 나중에 아파트 단지를 조성할 때 배치가 좋습니다. 7호선 군자역 가까운 것도 장점이고, 세종대·건국대 등 주변 대학 수요가 있어 세입자 구하기가 쉽죠.
- 성동구 하왕십리동: 입지는 더 우수하지만 이미 땅값이 많이 올라서 5~7억 갭으로 노후 상태가 괜찮은 다가구 건물을 매수하긴 다소 어렵습니다. 오히려 사업 추진 속도 면에서는 군자동 모아타운이 지자체의 의지가 강해 더 유리할 수 있습니다.
3. 5~7억 원 갭투자 추천 지역
- 강서구 화곡동: 모아타운 단지 지정이 활발한 대표 지역이고, 다가구·다세대 매물이 많아 5억 원 내외 갭으로 들어갈 만한 괜찮은 매물도 충분합니다.
- 중랑구 면목동: 모아타운 시범사업이 진행 중이라 사업 진행 속도가 빠릅니다. 동부간선도로 지하화 수혜도 직접 받는 지역이에요.
- 송파구 거여·마천동: 강남권 진입을 노리는 투자자들이 특히 선호하는 지역이고, 위례신도시와 연계될 전망도 밝아 장기적으로 시너지 효과가 큽니다.
1명 평가안녕하세요. 공인중개사입니다.
모아주택은 단순히 다가구를 매입했다고 해서 자동으로 조합원이 되는 구조는 아닙니다. 대부분의 구역에서는 일정 기간 실거주 요건이나 주민등록 요건을 요구하며 구체적인 기간은 각 지구 추진계획이라 다릅니다. 군자동과 하왕구역은 사업 진행속도와 리스크 차이가 있어 수익성보다는 사업 확장 가능성을 우선 검토하시기 바랍니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
매입 후 1세대 1주택자가 되어 해당 세대에서 6개월 이상 실거주 해야 조합원 지위가 인정됩니다.
다가구 매입 시 한 세대만 실거주로 충분하며 다른 세대는 임대해도 조합원 자격에 영향이 없습니다.
조합설입인가 전 매입, 실거주 완료가 핵심입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
광진구의 투기과열지구이므로 조합원 지위 양도가 금지가 되지만 10년 보유 및 5년 거주일 경우 조합원 지위가 양도가 가능하고 또한 모아주택의 경우 권리산정일(조합설립일자 등) 기준 이후에 매수를 하게 되면 현금 청산 대상이 될 수 있으니 좀 더 세밀하게 알아보고 매수를 하는 것을 추천드립니다.
감사합니다.