다가구주택에 전세를 들어 갔는데 임대인이 빚이 너무 많아 사망 했어요

Question

지방에 있는 지역에 전세를 계약 하고 살았는데 3개월 후 임대인이 빚이 너무 많아 감당이 안 되서 사망를 했는데요. 그러면 제 전세보증금은 어떻게 되는 건가요? 알아 본 결과 제가 제일 마지막 임차인이더라고요~참고로 전세계약할 때 전입신고, 확정일자를 받아 놓은 상태입니다. 그 건물이 경매에 들어 간다면 제 보증금을 어느 정도는 받을 수 있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 남현수 변호사입니다.

임대인이 사망하면 민법 제1005조에 따라 상속인이 임대인의 재산에 관한 권리의무를 포괄적으로 승계하므로, 보증금 반환의무도 상속인에게 넘어갑니다. 상속인들이 모두 상속을 포기하여 상속인이 분명하지 않게 되면 같은 법 제1053조 제1항에 따라 이해관계인인 임차인이 법원에 상속재산관리인 선임을 청구하고, 그 관리인을 상대로 보증금 반환을 청구하거나 경매를 진행할 수 있습니다.

전입신고와 확정일자를 갖추셨으므로 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 따라 경매 시 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다. 다만 이는 순위에 따른 권리이므로 질문자님보다 먼저 설정된 근저당권과 먼저 확정일자를 받은 다른 임차인들의 보증금이 우선 배당됩니다. 다가구주택의 마지막 임차인이라면 낙찰가에서 선순위 채권을 뺀 나머지 범위에서만 배당받게 되어 일부만 회수될 위험이 있습니다.

보증금이 소액임차인 기준에 해당한다면 같은 법 제8조 제1항에 따라 보증금 중 일정액은 다른 담보물권자보다 우선하여 받을 수 있고, 이를 위해서는 경매신청 등기 전에 주택 인도와 전입신고를 마쳐야 합니다. 우선 건물 등기부로 선순위 근저당 금액을 확인하시고, 경매가 진행되면 배당요구 종기까지 반드시 배당요구를 하시며, 배당이 끝날 때까지 전입신고를 유지하시기 바랍니다.

※ 본 답변은 질문에 기재된 내용만을 바탕으로 한 일반적인 법률정보로, 구체적인 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 개별 사건의 결과를 보장하거나 답변의 활용에 따른 법적 책임을 부담한다는 취지는 아니므로, 실제 대응 전에는 관련 자료를 토대로 별도의 법률상담을 받으시기 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

임대인 사망 시 의뢰인의 전세보증금은 상속인들이 임대인의 지위를 포괄적으로 승계하므로 상속인들을 상대로 반환을 청구해야 합니다.

의뢰인은 주택임대차보호법에 따른 대항력(전입신고)과 우선변제권(확정일자)을 갖추고 있으므로, 경매 절차에서 배당요구를 통해 보증금을 회수할 수 있습니다.

다만 다가구주택의 경우 선순위 임차인들의 보증금 합계가 건물 가액을 초과한다면 배당금이 부족할 수도 있습니다. 먼저 등기사항전부증명서를 통해 근저당 등 권리관계를 파악하여 의뢰인의 순위를 확인하는 것이 필요합니다.

경매 시 예상 배당액은 선순위 권리자들의 보증금 규모에 따라 달라질 것으로 보입니다.

구체적인 대응은 별도 상담 바랍니다.

감사합니다.