부동산 매매 후 중대하자 피해로 인해 해결방안 협의 중 발생한 매도인 무단침입 및 재물손괴 여부에 해당할까요?

Question

2024년9월30일 잔금까지 전부 치루고 16년된 아파트를 매매하였습니다. 집주인의 사정으로 인해 잔금 당일 9월30일에 이사를 나가게 되었고, 등기이전신청, 명의 및 전입신고를 완료하고 저희는 인테리어를 하고 입주를 하기 위해 인테리어 상담을 받는 중 이였습니다.

문제는 계약체결된 지 6일 후인 10월 6일 인테리어 상담을 받다가 집 장판을 들추어보았더니, 집 바닥 전체가 물에 젖어있었고, 문지방, 문틀, 장판 및 걸레받이 부분이 전부 물을 먹어 썩어있는 것을 확인하였고, 계약서상에 특약사항으로 중대하자에 대해서는 매매가 이루어진 후 6개월까지 매도인 책임있음 사항이 있기에 바로 부동산과 매도인 측에 현 상황 공유하고, 피해를 입은 부분 수리 및 원상복구를 요청했습니다.

10월 7일 부동산측에서 설비업자분을 불러 누수 원인 파악을 진행해주셨고, 샷시 실리콘 노화로 인해 발생한 문제인것 같다는 의견이 있었고, 매도인측은 실리콘 노후 보강작업에 대해서만 책임을 지고, 나머지 문틀, 문지방, 걸레받이 등에 대한 부분은 책임질 수없다고 하여, 저희가 부동산측에 전문 누수업자를 불러 누수탐지를 진행하겠다 전달하고,

10월 10일 전문 누수업자를 통해 샷시 실리콘 노후문제, 양쪽 화장실의 수전 연결부 문제, 욕조 내부 물참 및 방수 불량 문제, 주방 싱크대 밑 배수관 누수, 우수관 하단부 방수 불량으로 인한 누수로 한가지의 문제가 아닌 복합적으로 일어난 누수문제라고 진단받아

10월 11일~15일 누수로 인해 피해를 입은 부분 복구에 대한 견적서를 받아 부동산과 매도인측에 전달하고

10월 16일 매도인과 직접 통화시 자신이 따로 업체를 불러서 문틀, 문 교체, 걸레받이 피해 시공 견적서를 받았으니 이대로 진행하겠다 주장하여 그건 협의 후 진행하고, 일단 외부 실리콘 시공만 먼저 진행하자고 전달 하였습니다만,

10월18일 저희와 협의없이 매도인의 독단으로 집에 들어와 걸레받이, 내부 문 3군데, 벽지, 화장실 타일을 철거하여 집안을 난장판으로 만들어 놓았고, 사실 확인 즉시 사진과 영상 촬영 후 협의되지 않은 시공이 되어있어 부당하다고 부동산과 매도인측에 전달하였습니다

이 상황은 매도인측의 무단침입과 재물 손괴죄에 해당하는지 여부와 매수인측에서 매매계약 파기 주장이 가능한지에 대한 여부 확인을 부탁드리겠습니다

긴 글 읽어주셔서 감사합니다

전준휘 · Accepted Answer

안녕하세요. 김진우 변호사입니다.이미 소유권이 이전된 상황에서 무단으로 침입하였고, 타인의 거주지에 무단침입한 것이므로 주거침입죄가 성립하겠습니다.한편 무단으로 타인의 재물을 손괴하여 형태를 변경시켜 효용을 해한 경우에도 해당하겠으므로 손괴죄 적용도 가능합니다. 계약목적을 달성하기 어려울 정도의 중대한 하자가 발생하였음을 들어 계약해제를 주장하거나 또는 그 하자에 대한 수리에 들어가는 비용의 배상을 구하는 손해배상청구를 하는 것도 가능하겠습니다.