안녕하세요. 신은정 변호사입니다.
건물에 압류 등이 있는 불안한 상황에서 매각 소식까지 겹쳐 걱정이 많으시겠습니다. 원칙적으로 주택이 매각되면 새 집주인이 임대인의 지위를 승계하므로 향후 보증금 반환 및 법적 조치는 새 집주인을 상대로 진행하는 것이 맞습니다.
1. 임대인 지위 승계와 승계 거절권 행사
주택임대차보호법에 따라 매매가 이루어지면 새 집주인이 보증금 반환 의무를 지는 것이 원칙입니다. 하지만 현재 건물에 압류와 타인의 임차권등기가 존재하는 등 위험이 큰 상황입니다. 만약 매수인이 보증금을 돌려줄 능력이 의심되는 사람이라면, 매각 사실을 안 즉시 기존 집주인에게 내용증명이나 문자 등으로 승계 거절 의사를 통지하여 기존 집주인에게 보증금을 청구할 수 있습니다.
2. 보증금 미반환 시 법적 조치 대상
승계를 거절하지 않고 그대로 두었다면 임차권등기명령과 지급명령, 반환소송 모두 새 집주인을 상대로 진행해야 합니다. 반대로 승계 거절 의사를 명확히 통지하여 기존 집주인과의 관계를 유지하기로 했다면 기존 집주인을 상대로 법적 조치를 취해야 합니다.
지금 상황에서는 매매 진행 여부를 지속적으로 확인하시고 새 집주인의 신용이나 자력을 파악하여 신속하게 승계 이의 제기 여부를 결정하는 행동이 필요합니다.
어려운 상황이지만 적절하게 대처하여 소중한 보증금을 무사히 되찾으시기를 바랍니다.