안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
올려주신 건축물대장을 확인해 보니 해당 건물은 2층부터 6층까지 제2종 근린생활시설(고시원)로 등록되어 있습니다. 따라서 일반 근린생활시설을 임의로 고시원으로 개조한 건물과는 구분해서 볼 필요가 있습니다. 첨부된 대장에서도 위반건축물 표시는 확인되지 않지만, 실제 내부 구조까지 적법하다는 의미는 아니므로 추가 확인이 필요합니다.
특히 고시원은 각 호실에 개별 취사시설을 설치하는 것이 원칙적으로 제한됩니다. 만약 일반 원룸처럼 호실마다 싱크대와 인덕션 등이 설치되어 있다면 불법 용도변경 문제가 발생할 수 있습니다. 또한 건축물대장에 고시원으로 등록되어 있다고 해서 주택임대차보호법의 적용이나 보증금 보호가 무조건 보장되는 것은 아닙니다. 실제 주거 사용 형태와 계약 관계 등을 함께 살펴봐야 합니다.
계약하신다면 다음과 같은 특약을 넣는 것을 추천드립니다.
1. 임대인은 해당 임대차 목적물이 관계 법령에 따라 적법하게 사용 가능한 시설임을 확인하며, 계약 당시 고지하지 않은 불법 용도변경, 무단 증축 등 임대인 측 귀책사유로 행정처분이나 퇴거 명령이 발생하여 정상적인 거주가 불가능할 경우 임차인은 계약을 해지할 수 있고, 임대인은 보증금 전액을 즉시 반환한다.
2. 임대인은 임차인의 적법한 전입신고 및 확정일자 신청에 협조하며, 계약 당시 고지하지 않은 목적물의 법적 문제로 전입신고가 불가능한 경우 임차인은 계약을 해지하고 보증금 반환을 청구할 수 있다.
3. 임대인은 계약 체결 당시 소방시설 및 피난시설의 법정 기준 충족 여부와 관련 행정처분 사실을 임차인에게 고지하며, 임대인 측 귀책사유로 거주가 불가능해진 경우 임차인은 계약을 해지할 수 있다.
추가로 건축물대장에 공유지분으로 보이는 소유권 기록이 있으므로 반드시 최신 등기부등본을 확인하시기 바랍니다. 공동소유라면 계약 체결 권한이 있는 사람인지 확인해야 하고, 고시원 운영자가 소유자와 다른 경우에는 임대 또는 전대 권한도 확인해야 합니다. 소방시설 완비증명 관련 서류와 실제 피난시설 상태도 점검하는 것이 좋겠습니다.
개인적으로는 특약보다 계약 전 확인이 더 중요하다고 생각합니다. 특약이 있더라도 임대인의 자금 사정이 나쁘면 보증금을 돌려받는 데 어려움이 생길 수 있기 때문입니다. 특히 보증금이 큰 계약이라면 선순위 근저당권과 다른 임차인들의 보증금 현황까지 확인하시고, 조금이라도 불확실한 부분이 있다면 계약을 서두르지 않는 것이 좋겠습니다.
