전세계약연장(집주인은 임대사업자, 짧은 연장기간)

Question

안녕하세요. 전세계약 만기가 3개월 정도 남은 시점에 전세계약 연장에 대해 궁금한게 많아서 질문 남겨봅니다.

계약만기 시점: 26년 4월중

임대인의 임대사업자 자격 만료 시점: 26년 12월중

이런 상태입니다.

저는 상반기 인사이동(6~7월)을 고려하면 지역을 이동해야해서 3개월만 계약 연장을 하고 싶은데,

임대인분께선 저에게 12월중순까지 살수없는지 물어보는 상황입니다.

감사하게도 집주인분께서 보증금 인상 없이 동일한 보증금에 계약기간만 연장하는 것으로 새로 계약서를 쓰자고 하십니다.

여기서 제가 궁금한 것은

1. 임대사업자께서 구청에 신고해야하는 건에 대해, 새로운 계약서가 아닌 기존계약서에 별지를 추가한 계약서로도 구청 신고가 되는지?

2. 1번의 내용이 가능하다면, 계약서 작성 건에 대해 중개인 필요없이 임대인과 임차인끼리 작성해도 되는지?

3. 3개월만 연장하는것에 대해 임대인이 느낄 부담이 어떤 것이 있고, 해결방법이 있는지?

이와 관련해 고견을 구해봅니다!

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

기존 계약서가 공인중개사를 통해 계약했으며 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙에 따른 표준임대차계약서라면, 전세계약을 연장 하는 경우 새로운 계약서가아닌 기존계약서에 별지를 추가한 계약서로도 구청 신고는 가능하며, 임대인과 임차인끼리 작성해도 됩니다. 임대인 입장에서는 3개월만 연장하는 경우 임대인은 1차계약과 3개월 계약을 합쳐서 한개의 계약으로 인정되고 이후 새로운 임차인과 계약 체결시 별도의 계약으로 인정되다보니 상생임대계약을 완성하는 시기가 늦어지는 단점이 있을 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 공인중개사입니다.

1.임대사업자는 기존 계약에 별지 형태로 기간 연장 특약을 추가해도 구청 신고가 가능합니다.

2.임대인·임차인 직거래로 작성해도 효력은 있으며 중개사는 필수 아닙니다

3.임대인이 3개월 연장을 부담스러워하는 이유는 공실 리스크와 행정 관리 번거로움 보다는 짧은 계약으로 인한 향후 재계약 불확실성 때문이며, 종료일 명확화 특약으로 부담을 줄일 수 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1, 아무도 계약서를 다시 작성하셔야 할듯 보입니다. 보통은 연장계약을 한 경우 새로운 표준계약서를 작성하여 제출하기 때문입니다. 이러한 부분은 임차인과 관계없이 임대인에게 신고의무가 있고 서류가 필요한 경우 임대인이먼저 말을 해주기 때문에 임차인은 그에 따라 서명 및 날인만 하시면 됩니다.

2. 네, 가능합니다.

3. 임대인은 3개월 단기연장에 따른 부담보다는 임대사업자 종료되는 기간과 임차인 만기일을 맞추는게 더 중요합니다. 만약 3개월내 퇴거를 하게 되면 새로운 임차인을 받아야 하는데, 5개월 계약을 할 임차인을 구하기도 어렵고 이렇게 되면 현재 질문자님과 동일한 조건으로만 임차인을 구할수 있고 정상계약기간에 따라 임대사업자 종료후에도 시세대로의 인상이 늦추어지기에 현실적으로 손실로 인식될수 있습니다. 임대인은 질문자님이 12월까지만 연장해주는게 최상의 결과일수 있습니다.

Answer 4

1. 임대사업자께서 구청에 신고해야하는 건에 대해, 새로운 계약서가 아닌 기존계약서에 별지를 추가한 계약서로도 구청 신고가 되는지?

==> 계약조건이 변경되는 경우에는 신고의무가 발생됩닏.

2. 1번의 내용이 가능하다면, 계약서 작성 건에 대해 중개인 필요없이 임대인과 임차인끼리 작성해도 되는지?

==> 네 그렇습니다.

3. 3개월만 연장하는것에 대해 임대인이 느낄 부담이 어떤 것이 있고, 해결방법이 있는지?

==> 어떤 해결방법을 의무하신가요?

Answer 5

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

,별지(특약) 형태로 계약기간 연장하면 구청 신고 가능합니다

,중개인 없이 임대인·임차인 간 직거래 작성 가능합니다

,임대인이 3개월 연장을 부담스러워하는 이유는 공실·사업자 요건·신고 번거로움이 있지만 해결책은 있습니다

현실적인 해결 방법은 3개월 연장 + 임차인 중도해지 가능 특약을 넣으면 됩니다

임차인은 인사이동 등 불가피한 사유 발생 시

2026년 12월 15일 이전이라도

1개월 전 서면 통보 후 중도해지 가능하며 임대인은 이에 동의한다는 특약을 넣고 계약하시기 바랍니다

Answer 6

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

차례대로 답변을 드린다면 기존 계약서에 별지 첨부로 신고 가능하시며 임대인과 임차인이 중개인 없이 작성 가능합니다 또한 3개월만 연장하는 것에 대해 임차인은 단기 세입자를 구하기 어렵고 공실 부담이 있을 것이라 보여집니다

Answer 7

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 기존 계약서에 별지를 추가해 계약 연장 사실만 기재하고 임대사업자 본인이 구청에 신고 가능합니다.

2. 네 임대인, 임차인 간 직접 작성 가능합니다.

3. 임대인에게 인사 이동 불가피성 설명 후 3개월 연장 + 12개월 재검토 특약을 넣어 협의보시길 바랍니다.