전세 아파트 집주인 변경될 경우 전세계약 유지에 대한 문의
26년 6월 전세계약 종료 예정, 갱신도 고려하고있는데 집주인이 바뀔 예정입니다.
지역은 남양주라 아직 규제받는곳은 아니고 이런 배경의 경우 아래 문의드립니다.
1) 새로운 집주인으로 변경되어도 갱신의 권리가있는지
2) 집주인이 보증금 금액을 동일하게 5% 안에서만 올릴 수 있을지
3) 새로운 집주인이 실거주 하겠다고 하는경우에도 1)번의 권리가 먼저인지
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
1) 새로운 집주인으로 변경되어도 갱신의 권리가 있는지? 네 원칙적으로 임차인에게는 계약갱신의 권리가 있습니다. 계약갱신청구권 ->임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인에게 1회에 한하여 계약갱신을 청구할 수 있으며, 이 경우 2년이 보장됩니다. 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인은 기존 집주인의 지위를 그대로 승계하므로, 임차인의 계약갱신청구권은 그대로 유지됩니다. 2) 집주인이 보증금 금액을 동일하게 5% 안에서만 올릴 수 있는지? 네 갱신청구권을 행사할 경우 임대료 증액은 5% 이내로 제한됩니다.임차인이 계약갱신청구권을 행사하여 계약이 갱신되는 경우, 임대료(보증금 및 월세)의 증액은 종전 임대료의 5% 범위 내로 제한됩니다.3) 새로운 집주인이 실거주 하겠다고 하는 경우에도 1)번의 권리가 먼저인지? 아닙니다. 새로운 집주인 및 그 직계존비속의 실거주는 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있는 정당한 사유 중 하나입니다.
*** 따라서 집주인 변경 시 임차인에게 가장 유리한 상황은 다음과 같습니다.1. 2025년 12월 (계약 만료 6개월 전)부터 2026년 4월 (계약 만료 2개월 전) 사이에 갱신 청구 의사를 집주인에게 명확히 전달합니다.
2. 만약 그 기간 내에 새로운 집주인이 등기를 마치고 '실거주하겠다'는 의사를 명확히 통보하면 갱신은 거절될 수 있습니다.
3. 만약 새로운 집주인이 해당 기간 내에 등기를 마치지 못했거나, 실거주 의사를 통보하지 않았다면, 임차인의 갱신 요구가 받아들여져 2년 연장됩니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.
기존 임대인과 계약한 전세 계약은 매매로 인해 새로운 임대인으로 변경되었다 해도 계약 기간까지는 계약이 그대로 유지됩니다.
계약 종료 전 임차인은 새로운 임대인에게도 계약갱신청구권을 요청할 수 있으며 계약갱신청구권을 통해 계약을 하는 경우에 한해 5% 이내에 보증금 증액 가능하며 계약갱신청구권이 아닌 경우 5% 상한과 상관없이 협의 진행 입니다.
만약 새로운 임대인이 직접 거주를 위해 계약 종료일에 퇴거 요청 시 계약갱신청구권을 사용하지 못하고 계약은 종료 됩니다.
임대인 직접 거주는 임대인의 재산권 보호를 위해 계약갱신청구권 거절 사유에 해당 합니다.
감사합니다.
임차인으로서의 권리는 주인이 바뀌어도 유지됩니다.
내가 계약갱신청구권을 사용한다면 최대 5% 까지입니다.
만기 2개월 전에 등기가 완료 되었으면 새로운 주인 자격으로 갱신청구 거부 가능합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전세계약 중 임대인이 변경되더라도 새로운 임차주택의 양수인은 기존 임대인의 지위를 승계하므로 계약 종료시까지는 거주하실 수 있고, 새로운 집주인이 직접거주를 사유로 거절하지 않는 이상 계약갱신요구권을 사용하여 계약 갱신을 요구하실 수도 있습니다. 이렇게 계약갱신요구권을 사용한 갱신시에는 임대인은 5%한도에서 보증금을 인상할 수 있습니다. 기존 임대인과의 계약종료 2개월전까지 신규 임대인이 등기를 완료하고 직접거주를 사유로 임차인의 계약갱신요구권을 거절하거나, 신규 임대인이 인수한 후 기존 계약이 종료되었을 때 직접거주를 사유로 임차인의 계약갱신요구권을 거절한다면 임차인은 퇴거를 하셔야 할 수 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
새로운 임대인으로 변경되더라도 임차인의 계약갱신청구권은 유효합니다. 기존 임대차 계약에 대한 임대인 지위는 새 임대인에게 승계되므로 세입자는 갱신 요구를 할 수 있습니다.
보증금 증액은 법적으로 연5% 이내로 제한되며 새 임대인 역시 동일한 제한을 받습니다.
새로운 임대인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절하는 건 가능합니다만 이는 소유권 이전 등기가 완료된 후에만 가능합니다.
감사합니다.