임대인 변경 시 승계계약서 확정일자 효력 문의드립니다.
안녕하세요.
지난 4월 8일 처음으로 원룸 관련하여 전세계약서를 작성한 후 확정일자를 받았습니다.
4월 15일 기존 보증금에서 변경사항이 생겨 임대인이 임대차신고를 다시 진행하였습니다.
5월 20일 입주였고 잔금을 당일 치른 후에 전입신고까지 마쳤습니다.
다만 입주로부터 약 2주일 후에 임대인이 바꼈다는 소식을 통보받았습니다.(실제 매매는 당해 2월달에 처리됐으며 등기처리만 제가 입주한 후 6월달에 진행됐습니다. 계약서를 쓸 때 당시 전혀 해당사항에 대해 안내를 받지 못했습니다.)
기존 계약서에 대한 승계계약서를 다시 쓸 때 중개인에게 확장일자에 대한 부분때문에 다시 임대차신고를 하는게 맞는건지, 안 하는게 맞는건지 문의했습니다만 승계계약서이기 때문에 굳이 할 필요 없다고 전달받았습니다. 다만 오늘 새 임대인분이 기존 전세자금대출에 대한 보증보험을 승계하는 과정때문에 임대차신고를 새로 신청했다는 것을 알게되었습니다.
[문의사항]
확정일자와 전입신고는 둘 다 진행하여야 효력이 있는 것으로 알고 있습니다. 그 말은 즉슨 실제 전입신고를 한 5월 20일에 효력이 발생하기 시작했다고 이해가 되는데 새 임대인이 임대차신고를 오늘 다시 함으로써 효력에 대한 변경사항이 있을까요?
앞서 말씀드렸듯이 새 임대인에 대한 매매계약은 당해 2월 진행되었습니다. 해당사항에 대하여 계약서를 작성할 당시 집주인이 바뀔 예정이란 안내를 전혀 듣지 못하여 많이 찝찝한 상황입니다.
우선 보증보험 가입은 임대인이 바뀌기 전부터 진행하는 것으로 말이 끝난 상황이고, 현재 새 임대인 명의로 보증보험 가입 진행 중이라고 전달 받았습니다. 보증보험 가입완료 시 확인서를 요청했습니다만, 추가로 중개사에게 받아야할 서류가 있을까요?
보증보험(100%) 가입이 무사히 끝나면 안전하다고 판단을 해도 되는걸까요?
첫 전세이고, 첫 전세대출이다 보니 여러모로 불안한 상황입니다.
아무쪼록 구체적인 답변 부탁드립니다. 감사합니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.
확정일자와 전입신고는 둘 다 진행하여야 효력이 있는 것으로 알고 있습니다. 그 말은 즉슨 실제 전입신고를 한 5월 20일에 효력이 발생하기 시작했다고 이해가 되는데 새 임대인이 임대차신고를 오늘 다시 함으로써 효력에 대한 변경사항이 있을까요?==> 임대차신고를 하지 않은 상태에서 임대인이 신고를 하였다면 순위 보전효력은 신고한 날자부터 발생됩니다.
앞서 말씀드렸듯이 새 임대인에 대한 매매계약은 당해 2월 진행되었습니다. 해당사항에 대하여 계약서를 작성할 당시 집주인이 바뀔 예정이란 안내를 전혀 듣지 못하여 많이 찝찝한 상황입니다.
우선 보증보험 가입은 임대인이 바뀌기 전부터 진행하는 것으로 말이 끝난 상황이고, 현재 새 임대인 명의로 보증보험 가입 진행 중이라고 전달 받았습니다. 보증보험 가입완료 시 확인서를 요청했습니다만, 추가로 중개사에게 받아야할 서류가 있을까요?==> 질문자님께서 보증보험에 가입을 하였고 소유자가 명의가 변경된 경우 임대차신고사항을 첨부하여 보증보험회사에 신고해야 합니다.
보증보험(100%) 가입이 무사히 끝나면 안전하다고 판단을 해도 되는걸까요?
==> 네 그렇습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
임대차 전월세계약은 임대인이 바껴도 승계가 되므로 다시 계약서를 썼다해도 다시 쓴계약서로 보증보험에 가입을 하시면 되고 그전에 썼던 계약서와 같이 보관하시면 됩니다
그때 받은 확정일자와 전입신고에 효력이 있으니 같이 보관하시면 됩니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
대항력의 효력은 전입신고와 확정일자를 받으날 다음 0시 부터 생깁니다. 그리고 점유를 하고 있으면 그 대항력은 변화지 않습니다. 위의 사항을 종합해 볼때 임대인이 바뀌더라도 5월20일 전입신고를 했으므로 대항력에는 아무런 변화가 없고 보증보험도 가입이 되어져 있으니 크게 문제가 없어 보입니다.