주택청약 후 대출을 일으킬 때 과정이 궁금합니다.

Question

부동산과 청약에 대해서 잘 몰라서 궁금한게 있습니다.

예시를 들어서 질문드릴게요.

1. 본인의 전세자금대출은 1억원이 있다.

2. 본인의 신용대출이 3천만원이 있다.

3. 본인의 연간소득은 세전 6천만원이다.

4. 대출금리는 4%이다.

DSR, DTI, LTV 같은 용어들이 있던데 무슨 의미인지는 찾아봐서 알겠습니다. 근데 어느 때 DSR을 쓰고 DTI를 쓰고 LTV를 쓰는지 궁금합니다. 다 대출 관련인거같긴하던데..

위의 조건을 토대로 실제로 청약 신청부터 입주까지 프로세스를 알려주시면 정말 감사하겠습니다.

그리고 흔히 줍줍이라는게 있던데 이 줍줍은 전매제한이 없으면 분양권만 팔 수 있다던데 어디다가 팔아야하나요?? 부동산에 중개 좀 해달라고 될까요??

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

청약에 당첨이 되게 되면 계약금을 내고 계약을 하면서 분양권을 취득하게 됩니다.

통상 중도금의 경우 집단대출로 왠만하면 다 승인이 되게 되고 공사 완료 후 잔금시에는 본인의 소득 및 신용에 따라

주택잔금대출을 받게 됩니다. 주택담보대출도 정부지원 대출일 경우 DSR제외 대출이 있고 일반 주택담보대출의경우 DSR적용 대출도 있습니다. 주택잔금대출 상품에 따라 다 다르다고 볼 수 있습니다.

또한 무순위 줍줍의 경우 규제와 제한이 없고 전매가 허용이 될 경우 중개사를 통해서 매수자를 찾으셔서 전매를 하시면 됩니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

,DSR (총부채원리금상환비율) 연소득 대비 모든 대출의 원리금 합계 비율 주택담보대출 대부분, 특히 중도금·잔금대출 시 필수

,DTI (총부채상환비율) 연소득 대비 주택 관련 이자+원금 상환액 비율 과거 사용, 현재는 거의 DSR로 대체

,LTV (주택담보인정비율) 주택 가격 대비 대출 가능한 비율 (예: 70%) 주담대 실행 시 핵심 기준 (집값 5억 → 최대 3.5억 대출이면 LTV 70%)

청약 당첨 → 중도금/잔금 대출 받을 때 DSR·LTV가 적용됨

청약 → 입주 → 대출까지의 전 과정 설명 (실제 순서)

,청약 신청

아파트투유,LH청약센터,청약홈 등에서 청약 신청

자격 확인: 무주택 여부, 청약통장 가입 기간, 가점 등

,청약 당첨 발표

당첨되면 자금조달계획서 제출 요구됨 (대출/현금 마련 계획 등)

대출 가능 여부는 여기서부터 사전 심사 시작됨

,계약금 납부

보통 분양가의 10% 선납

이 단계는 현금 필요 (대출 거의 안 됨)

,중도금 대출 (보통 3~6회 분할납)

보통 분양가의 60% 정도 중도금으로 구성됨

대부분 시공사 제휴 금융사 통해 자동 대출 연결됨

이때 DSR 심사 통과가 필요

기존 대출 포함해서 총 원리금이 소득의 40% 이내여야 가능

,잔금 대출 (입주 시점에 대출)

나머지 30% 잔금을 주택담보대출로 가능

이때도 DSR 및 LTV 심사 들어감

,입주 (소유권 이전 등기)

잔금 치르면 소유권 이전

대출금 상환 시작

등기부등본에 근저당 설정됨 (담보대출이니까)

이런순서로 진행됩니다

,줍줍은 청약 미달이나 계약 포기 등으로 생긴 미분양 주택을 일반인에게 추가 공급하는 방식입니다

주로 청약통장 필요 없고 추첨 방식으로

즉시 계약, 즉시 잔금 납부인 경우도 많습니다(현금 동원력 중요)

전매제한 없으면 분양권 팔 수 있습니다

전매제한이 없는 단지라면 입주 전 분양권 자체를 매도 가능합니다

,인근 부동산 중개업소에 분양권 매도 의사전달 가능

,또는 네이버 부동산, 호갱노노 등에 분양권 매물로 등록 가능합니다

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

1. 분양 당첨 후 계약금 납부

2. 주도금 대출 신청 및 납부

3. 잔금 납부 및 소유권 이전

   위 프로세스가 부동산 청약 후 소유권 이전까지의 프로세스입니다.

   중도금은 보통 은행 주담대를 통해 마련되며 대출 신청 시 DSR, DTI, LTV 등의 심사를 받습니다.

   감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

ltv. dsr.dti는 모두 대출한도를 제한하는 일종의 규제요소로 보시면 됩니다. 보통 ltv 주택가격 대비 대출을 받을 수 있는 한도를 말하는데 ltv70%라고 하고 주택가격이 5억이면 대출 최대한도는 3.5억이 된다고 보시면 됩니다. 그리고 dsr. dti는 쉽게 개인 소득과 부채대비해서 대출을 가능한 한도를 말합니다. 보통 dsr의 경우 40~50%이내로 제한이 되어 있기 때문에 사실상 ltv, dsr. dti 세가지 한도중 가장 낮은 한도를 대출최대한도로 하게 됩니다. 특히나 최근에는 스트레스 dsr 3단계로 인해 원리금에 가산금리가 더 해지면서 대출한도는 더 크게 줄어들었다고 볼수 있습니다.

사실상 계산기를 통해 확인하실수도 있겠으나 , 정확한 사항은 은행을 통해 대출한도를 확인하시게 필요합니다

분양권 전매의 경우는 사인간 거래를 통해 진행하는부분으로 보통은 중개사무소등을 통해 분양권전매를 하게 됩니다.