안녕하세요. 신은정 변호사입니다.
아드님이 거주하시는 집이 갑작스럽게 경매로 넘어갈 위기에 처해 걱정이 매우 크시겠습니다. 결론부터 말씀드리면 보증금 전액 반환 여부는 아드님의 전입신고 및 확정일자 순위와 해당 주택의 선순위 권리관계를 비교해보아야 정확히 알 수 있습니다.
1. 대항력 유지 및 법원 배당요구
경매 절차가 진행되더라도 보증금을 보호받으려면 임의로 주소를 이전하거나 짐을 빼고 퇴거해서는 안 됩니다. 법원에서 경매 개시 통지가 오면 반드시 배당요구 종기일 내에 권리신고 및 배당요구를 하셔야 배당 절차에 참여하실 수 있습니다.
2. 실제 반환 대상 잔여 보증금 확인
현재 월세를 보증금에서 차감하고 계신 부분은 임차인의 정당한 권리로 유효합니다. 다만 경매 낙찰 시점까지 차감되고 남은 실제 잔여 보증금이 얼마인지 객관적으로 명확하게 산정해 두어야 법원 배당 절차에서 불이익을 받지 않습니다.
3. 이사 필요 시 조치 및 소송의 실익 고려
계약이 만료되어 부득이하게 이사를 가야 한다면 퇴거 전에 반드시 관할 법원에 임차권등기명령을 신청하여 등기가 완료된 것을 확인하셔야 대항력이 유지됩니다. 배당 절차 이후에도 회수하지 못한 잔여 보증금이 소액일 경우 임대인에게 별도의 민사 소송을 제기하더라도 들어가는 비용 대비 실익이 적을 수 있습니다. 참고로 민사 소송의 경우 승소 시 정해진 한도 내에서 상대방에게 변호사 선임 비용을 청구할 수는 있습니다.
현재 상황에서는 해당 주택의 등기부등본을 발급받아 근저당 설정일 등 권리관계를 파악하고 아드님의 전입신고와 확정일자 부여일을 점검하는 것을 우선적으로 진행하세요.
가족분이 겪고 계신 보증금 회수 문제가 하루빨리 안전하게 해결되기를 바랍니다.