경제
미스터리살롱
분양가상한제 적용 지역은 왜 분양가가 시세보다 낮게 책정되나요?
분양가상한제가 적용되면 주변 시세보다 저렴하게 분양된다고 들었는데, 이 제도가 어떤 방식으로 분양가를 통제하는지 궁금합니다.
6개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
분양가상한제는 주택분양가격을 일정수준 이하의 택지비+건축비 로 제한하는 제도인데, 한도나 면적차이가 아니라 택지비 산정 객관화, 기본형 건축비모델 책정, 건축가산비 산정기준 개선, 발코니 확장비 심사참고기준 개선 등을 적용하여 기본형 건축비에 따른 분양가 상한 내에서 분양 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 분양 가격을 정합니다. 자재비와 노무비가 인상되고있고 강남아파트의 경우 택지비가 높게 책정되어 있으므로 분양가가 타 지역에 비해 높습니다.
분양가상한제는 2005년 3월에 투기수요 억제와 실수요자보호를 위해 도입 되었으며, 공공택지와 민간택지 모두에 적용된 후 점차 보완되다가 2023년에 강남3구와 용산구를 제외한 민간택지 분양가상한제 해제되었고, 실거주 의무는 폐지 대신 최초 입주 후 3년 이내로 완화되었습니다. 그후 2024년 2월 29일자로 분양가상한제가 적용된 실거주의무 이행을 3년간 유예하는 법안이 통과되었고 실거주 의무 시작시점이 최초 입주 후 3년이내로 변경되었습니다. 현재 공공택지에 분양가 상한제가 적용되고 있는데, 공공택지내 주택용지가 최근 고금리로 인한 건축비 원가 상승으로 수익성이 악화되자 건설사들이 입찰을 기피하여 낙찰받은 공공택지가 급감하여 물량이 귀한 상황이 되고 있는 상황입니다.
채택 보상으로 476베리 받았어요.
채택된 답변안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
분양가 상한제 지역의 경우 공공택지의 경우 전국 어디든 적용이 되는 것이 원칙이고, 민간택지의 경우 정부가 주택가격 상승 우려로 지정한 지역에만 적용이 되게 됩니다. 감사합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
분양가상한제가 주변 아파트 시세에 맞춰 분양가격을 정하는 방식이 아니라, 일정한 산식으로 계산한 가격을 분양가의 상한선으로 정하는 제도이기 때문입니다. 쉽게 이야기해서 아파트를 새로 지었다고 해서 주변 시세가 높다는 이유만으로 분양가격을 마음대로 올리지 못하게 하는 것인데요... 분양가사한제가 적용이 되면 기본적으로 분양가격은 택지비, 기본형건축비, 가산비를 기준으로 산정을 하게 됩니다. 시장가격을 그대로 적용하지 않고 일정한 기준에 따라 분양가격의 상한을 정하게 되는 구조라고 보시면 됩니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
분양가 상한제는 말 그대로 건설사가 시장 분위기가 좋으니 이 아파트는 주변 시세가 15억이니까 14억에 분양하겠다라고 마음대로 분양가를 정하지 못하도록 하는 상한선을 만드는 제도입니다.
땅값 + 정부가 정한 기준 건축비 + 인정되는 추가 건축비 = 분양할 수 있는 최대 가격으로 가격이 정해집니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
분양가 상한제는 주변 시세가 아닌 택지비와 기본형건축비에 적정 이윤을 더한 원가 기준으로 분양가를 산정하도록 통제합니다. 시장의 실제 거래 가격을 반여하지 않고 법적 상한선을 엄격하게 적용하기 때문에 시세가 오른 지역일수록 정부가 산정한 분양가가 주변 시세보다 훨씬 낮아지게 됩니다. 이로 인해서 건설사가 자율적으로 가격을 올릴 수 없고 원가 연동 한계에 묶이면서 결과적으로 시중 가격 대비 저렴한 로또 분양 현상이 나타납니다. 감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
분양가상한제는 말 그대로 공동주택을 분양할 때 사업자가 분양가격을 임의로 높게 책정하지 못하도록 일정한 기준에 따라 분양가의 상한을 정하는 제도를 말합니다. 기본적으로 공공택지에서 공급되는 공동주택에 적용되며, 일정 요건에 해당하는 민간택지에도 적용될 수 있습니다.
분양가상한제가 적용되는 경우 분양가는 택지비와 기본형건축비, 각종 가산비 등을 기준으로 산정되기 때문에 지역이나 사업장에 따라 주변 기존 아파트 시세보다 상당히 낮은 가격으로 분양되는 경우가 발생할 수 있습니다.
특히 서울과 수도권 인기지역에서는 주변 시세와 분양가격의 차이가 수억원까지 벌어지는 단지가 나타나면서 이른바 ‘로또청약’이라는 표현까지 생겨났고, 특정 단지를 중심으로 높은 청약경쟁률이 나타나는 원인이 되기도 했습니다.
결과적으로 분양가상한제는 실수요자의 주택구입 부담을 낮추고 분양가격의 급격한 상승을 억제하기 위한 제도이지만, 일부 인기지역에서는 주변 시세보다 지나치게 낮은 분양가격이 형성되면서 실수요뿐 아니라 향후 시세차익을 기대하는 수요까지 집중되어 과도한 청약경쟁을 유발하는 부작용이 나타난 것도 사실입니다.