안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.
상가건물 임대차보호법상 대항력은 상가 건물을 인도받고 사업자등록을 신청한 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 발생합니다.
사업자등록 신청 당일에는 대항력이 생기지 않으므로 주의가 필요합니다. 대항력을 갖추면 건물주가 바뀌거나 매매되더라도 기존 임대차 계약의 효력을 새로운 소유자에게 주장할 수 있습니다.
확정일자는 대항력과 별개로 경매 시 우선변제권을 확보하기 위해 필수적입니다. 보증금을 안전하게 보호받기 위해서는 건물 인도와 사업자등록 외에도 관할 세무서에서 확정일자를 반드시 받아두어야 합니다.
만약 대항력을 갖춘 이후에 저당권 등이 설정되었다면 경매 시 보증금을 우선하여 변제받을 수 있을 것으로 보입니다. 다만, 선순위 권리자가 있다면 변제 순위에서 밀릴 수도 있습니다.
구체적인 대응은 별도 상담 바랍니다.
감사합니다.