상가 대항력이 있는지 궁금합니다..

Question

2020년 2월경 보증금 3000 에 월 150으로 계약하고 지금까지 사업자 등록하고 사무실로 사용중에 경매 되어 낙찰 되었습니다..경매시 배당은 신청을 하지 않은 상태입니다

등기부등본상 2018년 토지만 근저당 설정, 2019년 2월 건물신축 되고 바로 계약하여 사무실로 사용중 2019년5월경 신축건물에 대하여 추가 근저당이 설정 되었습니다

이 경우 경매 낙찰자에 대하여 대항력이 있는지 있다면 어떻게 해야 되는지 질문 드립니다..

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

질문의 내용상 건물의 대한 말소기준권리는 2019년 5월 설정된 근저당이 될듯 보입니다, 그리고 질문자님의 대항력은 사업자등록증을 통해 발생하기 때문에 해당 시점보다 늦게 사업자등록을 하셨다면 말소기준권리보다 후순위 권리가 되므로 낙찰이후 임차권은 소멸하게 됩니다. 반대로 이보다 빠른 시점에 사업자등록을 하셨다면 말소기준권리보다 대항력있는 선순위 임차인으로써 낙찰이후 인수가 되게 됩니다. 현재 질문상 말소기준권리는 2019년 본인의 대항력은 2020년으로 보이므로 결국 낙찰자의 퇴거요청에 따라 퇴거를 하셔야 할것으로 판단됩니다.

Answer 2

등기부등본상 2018년 토지만 근저당 설정, 2019년 2월 건물신축 되고 바로 계약하여 사무실로 사용중 2019년5월경 신축건물에 대하여 추가 근저당이 설정 되었습니다

이 경우 경매 낙찰자에 대하여 대항력이 있는지 있다면 어떻게 해야 되는지 질문 드립니다..

==> 상기 임대차조건이고 상가건물인 점, 임차조건 등을 고려할 때 최우선 변제금액에 해당되지 않습니다. 추가적인 정보가 필요하시다면 현재 상가가 위치하고 지역 및 선순위 근저당 설정일자를 알려주시면 정확한 금액을 알려드리겠습니다.

Answer 3

안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.

근저강을 설정하였다면 등기설정 우선순위에따라 차레대로 경매 낙찰가 범위에서 국세. 지방세와 경매경비를 제외하고경지를 우선제외하고거 선순위 등기순으로 칵찰지용범뤼내에서 청산합니다

낙찰금 범위내에 속하면 해당되지만 선순위범위에서 벗어나면 배당을 받지 못합니다

따라서 곧바로 법원 경매부서에 가서 즉시 문의 하시기 바랍니다

성공을 기원합니다

Answer 4

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

질문에 답변드리겠습니다.

경매 낙찰자는 보증금에 대한 대항력을 인정받을 수 없습니다. 배당 신청을 하지 않으면 보증금을 회수할 수 없고 사무실 사용에 대한 대항력은 계약서와 사업자 등록 등을 통해 주장할 수 있지만 배당신청을 하지 않으면 보증금 회수가 어려울 수 있습니다. 참고하세요.