가정 ) 김은퇴씨는 자신이 살고 있는 서울지역 아파트 (공시가 8억)외에 역시 서울 지역에 오피스텔 (공시가 2억)을 보유하고 있다.
오피스텔은 주택임대 사업등록없이 수년간 주거용 임대를 하고 있었다.
따라서 합산 10억원의 2주택자로서 보유중 종부세 부담이 커졌고 향후 가격이 상승하여 차익수입을 위해 매도시에도 고율의 양도소득세로 실익이 크게 줄었다.
그래서 오피스텔을 <일반 임대사업자>로 등록하여 주택수에서 제외 시키고 싶다.
보유한 주택 둘다 본인 소유를 유지하면서 2주택자에서 1주택자가 되는 셈인데 이것이 가능할까요?
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 설민호 변호사입니다.
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최근에 오피스텔을 주거용에서 업무용으로 전환하여 양도소득세를 계산하는 주택수에서 배제되어야 한다고 주장하여 인용된 조세심판원 결정례도 있습니다.(양도, 조심-2019-인-3256, 2019.12.26)
정확한 사실관계를 안다면 더 도움이 될 수 있을 것 같습니다.
도움이 되길 바랍니다.
감사합니다.
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안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 최영 세무사입니다.
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안녕하세요
원칙적으로 주거용 오피스텔은 주택수에 포함되는것으로 사료됩니다.
다만 기존에 주택임대사업자 등록시 요건충족시 거주주택 양도시 비과세 혜택등이 있었습니다. 따라서 그부분을 말씀하시는것으로 보입니다.
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안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
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쟁점 오피스텔을 업무용으로 전환하여 주택 수 산정 시 제외할 수는 있습니다만, 해당 주택에 꾸준히 임차인이 존재한다거나, 주거용으로 사용되고 있다거나, 해당 주소지에 전입신고가 되어있는 등 세무서에서 사실관계 파악 시 해당 오피스텔이 주택으로 사용되었음이 분명한 경우 이를 주택의 양도로 보아 양도소득세가 중과될 수 있습니다. 해당 사실관계는 세무서에서 파악하며 판단할 사항이므로 확정드려 말씀드리긴 어려우나 수도료, 전기요금, 근처 CCTV, 전입신고 여부 등 다양한 방법으로 파악하고 있으므로 실제로 업무용으로 사용하시는 것이 유리할 것입니다.
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안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
민간주택임대사업자등록+세무서 사업자등록을 한 주택임대사업자가 5년 이상 임대한 임대주택 1채와 거주주택 1채를 소유했을 경우, 해당 거주주택을 양도할 경우에는 임대주택을 없는 것으로 보아 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있는 것입니다.
따라서, 위의 경우 양도소득세는 비과세되지 않습니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
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