신축 아파트 등기 전 월세 세입자 사업자 등록

Question

안녕하세요. 신축 아파트 분양받아 월세 세입자를 맞췄습니다.

집단 대출을 받을 예정이고 은행에서 근저당 1순위 설정을 위해 등기 전까지 전입신고를 하지 않는다는 특약을 넣었는데요,

월세 세입자분이 집을 주거 + 교습소로 운영하실 예정이라 사업자등록이 필요하다고 합니다.

이 경우에 전입신고는 안해도 확정일자, 사업자등록 여부가 집단대출에 영향을 주는지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 김진우 변호사입니다.

상가건물임대차보호법상 대항력은 인도와 사업자등록이 되면 발생하며, 우선변제권은 대항력+확정일자입니다.

즉 건물을 인도하고 임차인이 사업자등록과 확정일자를 받게 되면 은행의 근저당권보다 우선순위가 되기 때문에 문제될 소지가 있습니다.

제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다