전세 허그 목적물 변경하는데 월세로 이사가는거 대출 문제 없나요?

Question

기존에 전세대출 허그 중기청으로 24년에 대출을 받고

올해 목적물 변경하여 이사가려 합니다.

이사가는집이

전세로 올라와있긴한데

관리비가 23만원이고

물어보니 허그 대출이 공시지가가 너무 낮아져서

요즘은 전체 전세 매물이 없고 대부분 월세끼고

반전세로 매물이 있다고 하더라고요

여튼 궁금한점은

다른 중개사한테 여쭤보기론

조금이라도 월세를 끼면 월세계약서로 들어간다는데

지금 제가 가계약하려는 집은

허그 목적물 변경이 가능하다고 합니다.

이게 관리비로 금액이 들어가서 그런지

월세계약서가 아니고 전세계약으로 되어서

목적물변경이 문제없이 될까요?

목적물변경이라는게

전세계약서와 대출금액을 유지한채로

주소만 바꾸는거로 알고있는데..

이사가는집은 될런지..

해당집의 스펙은

월세로 되어있진 않고 관리비로 23로 올려져있었고

매물 보면서 물어보니

관리비3 월세가 20이라고 했습니다.

Answer 1

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

중기청 대출은 전세 계약 형식을 유지해야 하므로 계약서상에 월세가 명시된 반전세로 작성되면 목적물 변경이 거절될 위험이 큽니다. 중개사가 가능하다고 한 이유는 실제 월세를 계약서상 관리비 항목에 넣어 서류상 임대료를 없애는 방식일 수 있으며 이 경우 전세 계약서로 인정받아 진행될 가능성이 있습니다. 다만 관리비로 포함시킨 월세는 추후 보증금 사고 시 허그 보증 범위에서 제외되어 법적으로 보호받지 못하는 금액이 된다는 점을 반드시 유의해야 합니다. 이사 갈 집의 공시지가 대비 보증금 비율이 허그 기준 126%에 부합하는지가 가장 중요하므로 계약 전 해당 매물의 등기부등본과 계약 방식을 은행에서 미리 확인하시길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

계약서가 전세냐보다 실질적으로 월세 구조냐가 결정합니다

관리비 형태로 월세 성격이 섞여 있으면 HUG 목적물 변경이 거절될 가능성이 있고, 안전하게 가려면 완전 전세 구조 매물이어야 합니다

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 가능합니다. 중기청 대출의 정식 명칭은 전월세보증금대출인데 순수 전세 뿐만 아니라 보증금이 있는 월세 계약도 대출 상품에 포함됩니다.

2. 법적으로 둘 다 임대차계약서이지만 은행과 HUG가 보는 기준은 계약서에 찍힌 보증금과 월세입니다. 관리비는 대출 심사에 포함되지 않습니다. 보증금이 내 대출금을 담보할 만큼 충분한지가 가장 중요합니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

형식적으론 가능하나

허그가 바보가 아닌이상 실질적인 위험이나 은행 심사에서 문턱을 넘기 쉽지 않을수 있습니다.

중개사의 말이 맞는 이유는 보증금 외에 매달 나가는 돈이 월세로 명시되면 법적으로 월세 계약이 됩니다.

이 경우 허그 목저물 변경 승인이 거절되거나 대출 연장이 안될 수 있습니다.

다만

이 집이 가능하다는 이유는 임대인이 월세 20만원을 관리비 항목에 포함시켜 계약서상 월세를 0원으로 말들겠다는 전략입니다.

이렇게 하면 서류상으로는 순수 전세가 되어 목적물 변경 심사를 통과할 확률이 높다는 이유입니다.

그렇다해도

은행 심사에서 실절적 월세로 간주하여 목적물 변경이 반려될수 있습니다.

질문자님도 아시겠지만 꼼수 물건입니다.

중개사한테 특약이나 한줄 넣어 달라하세요

임차인의 허그 목적물 변경 및 중기청 대출 승인이 거절될 경우

본 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금 전액을 즉시 반환한다.

이거 안넣을거면 하시면 안되요

독박써요