조합원 아파트 입주권 재당첨 제한관련 문의

Question

서울 투기과열지구 내 입주권을 승계취득하여 조합원으로 입주를 앞두고 있습니다. 최초 관리처분계획 인가일이 2017년 12월이고, 승계 취득하여 등기받은 날은 2021년 입니다. 또한, 2022년에 취득한 상가 (재래시장 내 점포)가 재개발 허가를 받아 조합원 분양을 진행하고 있는데, 이 물건이 앞서 취득한 입주권보다 속도를 더 내고 있어 조합원 재당첨 제한에 걸리는 지 여부가 궁금합니다. 승계취득한 주택의 관리처분계획일도 소급하여 적용되는지? 안된다면 후 매입한 상가의 분양을 포기하고 현금청산해야 하는지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

승계 취득한 주택의 최소 관리처분계획 인가일은 그 조합원 분양분에 대해 재당첨 제한의 기산점이 되며 그 원칙은 소급하여 바뀌지 않습니다. 다만 상가 분양에는 재당첨 제한 규정이 적용되지 않는다는 국토부 해석이 있어 보통은 2022년 취득한 상가의 조합원 분양이 재당첨 제한으로 막히지는 않습니다.

감사합니다.

Answer 2

서울 투기과열지구 내 입주권을 승계취득하여 조합원으로 입주를 앞두고 있습니다. 최초 관리처분계획 인가일이 2017년 12월이고, 승계 취득하여 등기받은 날은 2021년 입니다. 또한, 2022년에 취득한 상가 (재래시장 내 점포)가 재개발 허가를 받아 조합원 분양을 진행하고 있는데, 이 물건이 앞서 취득한 입주권보다 속도를 더 내고 있어 조합원 재당첨 제한에 걸리는 지 여부가 궁금합니다. 승계취득한 주택의 관리처분계획일도 소급하여 적용되는지? 안된다면 후 매입한 상가의 분양을 포기하고 현금청산해야 하는지 궁금합니다.

===> 승계취득한 주택 입주권의 관리처분계획 인가일은 소급 적용되며, 따라서 상가 재개발 분양은 재당첨 제한에 걸릴 가능성이 높습니다. 현실적으로는 상가 분양을 포기하고 현금청산을 받는 것이 안전한 선택이 될 수 있습니다. 다만, 구체적인 적용 여부는 해당 구청·조합 및 국토교통부 유권해석에 따라 달라질 수 있으므로, 반드시 행정기관 등에 문의를 한 후 진행하심이 적절해 보입니다.

Answer 3

안녕하세요. 김기욱 공인중개사입니다.

조합원 재당첨은 조합원 분양신청을 의미합니다.

조합원 분양신청이 끝나고 관처를 받은 이후 입주권 상태에서 매수하신 거라면 해당 입주권은 질문자님께서 당첨받지 않은 것으로 봅니다.

따라서 이번 상가물건의 분양신청이 첫 분양신청으로 판단되기 때문에 입주권을 받을 수 있어 보입니다.

Answer 4

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

투기과열지구 내 입주권 승계 시 2021년 등기 완료일이 기산점이 되므로 이후 취득한 상가의 관리처분인가일이 취득일로부터 5년 이내라면 재당첨 제한 규정에 정면으로 저촉됩니다. 후순위 상가의 분양 대상자 선정 시점이 2021년 승계일로부터 5년이 경과하지 않았다면 조합원 분양 자격이 상실되어 법적으로 강제 현금청산 절차를 밟아야 할 위험이 큽니다. 승계취득한 주택의 최초 인가일은 질문자님과 상관없으나 2021년 본인의 취득 시점이 강력한 기준점이 되어 향후 5년간 다른 분양 신청을 막는 족쇄가 된 상태입니다. 상가의 사업 속도가 빨라 5년 기간 내에 관리처분이 날 것으로 예상이 된다면 분양 신청 전에 조합측에서 재당첨 제한여부를 공식 질의하고 현금청산 시 실익을 먼저 따져서 미리 대비하시는 것이 현명합니다.