재건축 아파트(투기과열지구X) 권리산정기준일 이후 매수 시 입주권 취득 가능 여부
안녕하세요. 이번에 실거주 목적으로 아파트 하나를 매매하려고 합니다.
이미 재건축 확정되어 고시가 되었고요. 투기과열지구는 아닙니다.
제가 궁금한 것은 권리산정기준일(25년 12월 23일) 이후에 아파트를 매수해도
1. 입주권을 받을 수 있는지
2. 조합원 자격을 갖출 수 있는지
3. 집단대출 대상에도 포함이 되는지 궁금합니다.
여기저기 알아봤을 때 재개발, 재건축, 투기과열지구 등 여러 정보들이 다 섞여 있어서 어떤 것이 맞는 이야기인지 모르겠더라고요.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
재건축 사업일 경우 투기과열지구의 경우 조합설립인가 이후 조합원 지위를 인계 받을 경우 1가구 1주택자 10년 보유, 5년 거주등의 조건이 되는 조합원 물건을 매수해야 조합원 지위가 인정이 되고 아닌 경우 현금청산이 되게 됩니다. 물론 몇가지 예외사항도 있긴 하지만 비규제지역일 경우 이러한 조합설립인가 이후 조합원 지위에 대해서는 현금청산의 위험이 없고 조합원 지위로 자유롭게 승계가 가능하고 집단대출등도 받을 수가 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
재건축은 정비계획 고시일이 권리산정기준일이 되고 분양권 인정 여부를 가르는 날자가 되는데 이후 조합설립 인가 이후부터는 거래 자체가 제한됩니다. 권리산정기준일 이후에 주택이나 지분을 매수하는 경우에는 입주권을 받을 수 없고 현금청산 대상이됩니다. 정비사업별로 권리산정기준일이 다를 수 있으므로 해당 사업의 기준일을 확인하셔야 하는데, 일반적으로 권리산정기준일 이전에 매수를 해야 입주권을 받을 수 있습니다. 재개발의 경우에는 관리처분계획 인가 이후에는 거래가 제한됩니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
1. 권리산정기준일 이후 취득자도 관리처분계획인가 전이라면 입주권을 받을 수 있습니다.
2. 재건축 조합원 자격은 원칙적으로 조합설립인가일 이전 토지등소유자에게 부여되지만 기준일 이후 매수자는 후발 조합원으로 가입 가능합니다. 투기과열지구가 아니므로 양도 제한 예외가 적용되거나 조합 총회 승인으로 자격 승계가 일반적입니다.
3.네 포함됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,재건축의 원칙
권리산정기준일 이전 소유자만
조합원,입주권,분양권 을 가질 수 있습니다.
도시 및 주거환경정비법 기준
권리산정기준일 이후 취득한 자는
현금청산 대상입니다
투기과열지구 여부 전혀 상관없습니다
실거주 목적이어도 예외는 없습니다
제가 궁금한 것은 권리산정기준일(25년 12월 23일) 이후에 아파트를 매수해도
1. 입주권을 받을 수 있는지
2. 조합원 자격을 갖출 수 있는지
3. 집단대출 대상에도 포함이 되는지 궁금합니다.
===> 우선적으로 확인이 필요한 사항으로 권리산정일을 기준으로 어떠한 행위 규제가 있는지부터 확인해야 합니다. 이러한 경우 고시 내용에 따라 규제되는 사항이 각기 다를 수도 있기 때문입니다. 단순 재건축이라면 현재 재건축 예정인 아파트를 구입하여도 입주권 등을 유지하는데 문제가 되지 않습니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
권리산정기준일 이후 매수자는 원칙적으로 입주권을 받지 못합니다.
조합원 자격도 제한되며 현금청산 대상이 되는 경우가 많습니다.
집단대출 역시 조합원 자격이 있어야 대상이 됩니다.안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
투기과열지구가 아닌 지역의 일반 재건축 아파트는 권리산정기준일 이후에 매수하더라도 조합원 자격과 입주권 취득이 모두 가능합니다.
많은 분이 재개발과 재건축, 그리고 투기과열지구 여부에 따른 규제를 혼동하시는데, 질문하신 내용을 정리해 드리겠습니다.
1. 조합원 자격 및 입주권 취득 (가능)
재건축에서 권리산정기준일은 주로 '지분 쪼개기'를 막기 위한 날짜입니다. 즉, 기존 아파트를 통째로 매수하는 경우에는 해당하지 않습니다.
투기과열지구 미지정: 투기과열지구라면 조합설립인가 이후 매수 시 조합원 지위 양도가 제한되지만, 해당 지역은 비규제 지역이므로 잔금 지급 및 등기 완료 시 즉시 조합원 지위를 승계받고 입주권을 얻을 수 있습니다.
현금청산 대상 아님: 권리산정기준일 이후 소유주가 늘어나는 '신축 빌라'나 '필지 분할' 매물이 아니므로 안심하셔도 됩니다.
2. 집단대출 대상 포함 여부 (포함)
정상적으로 조합원 지위를 승계받았다면, 향후 이주비 대출이나 중도금 대출 등 집단대출 대상에 당연히 포함됩니다.
다만, 집단대출 실행 시점의 정부 규제나 본인의 주택 보유 수, 소득 요건에 따라 대출 한도($LTV$)가 달라질 수 있다는 점은 유의해야 합니다.
3. 실무 전문가의 조언
재건축 매수는 '조합원 지위 승계' 여부를 계약서 특약에 명시하는 것이 관례입니다. 투기과열지구가 아니더라도 간혹 조합 정관에 따라 예외적인 조항이 있을 수 있으니, 계약 전 반드시 해당 조합 사무실에 전화하여 "매수 예정자인데 조합원 지위 승계에 문제가 없는 매물인지" 최종 확인하는 절차를 밟으시기 바랍니다.
계약서 작성 시 '매도인은 매수인의 조합원 지위 승계에 적극 협조하며, 결격 사유 발생 시 계약을 무효로 한다'는 특약을 넣으시면 더욱 안전합니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.