세안고 매매 잔금 전, 매도인이 기존 임차인과 전세재계약을 진행하려는데 궁금한 점이 있습니다.
안녕하세요, 부동산 전문가님들께 자문 구합니다. 현재 세안고 아파트 매수 계약을 진행 중인데 기존 임대차 계약 갱신 관련하여 질문이 있습니다.
[현재 상황 요약]
매수인 (본인): A
매도인: B
물건: 아파트 C (현 세입자 거주 중)
잔금일: 2026년 1월 초(소유권 이전 예정)
기존 전세 만기: 2026년 1월 중순
기존 세입자가 현 임대인인 매도인 B에게 '계약갱신청구권'을 행사했습니다.
이에 따라 매도인 B가 11월 중순(잔금일 전)에 세입자와 전세 재계약(5% 증액)을 체결할 예정입니다.
이때 증액되는 보증금 5%를 매도인 B가 세입자로부터 미리 수령하기로 했습니다.
중개사 D는 저(매수인 A)에게 "잔금일에 원래 잔금에서 매도인 B가 미리 받은 5% 증액분을 뺀 나머지 금액만 지불하면 된다"라고 구두로 안내했습니다. (금액 예시: 잔금이 3억이고 5% 증액분이 1천만 원이면, 2억 9천만 원만 보내라는 의미)
[질문 사항]
1. 중개사의 말처럼, 매도인이 5% 증액분을 미리 받은 상태에서 제가 잔금에서 그 금액을 공제하고 지불해도 법적으로 문제없이 안전한가요?
2. 만약 이 방식대로 진행한다면, 추후 분쟁(예: 매도인이 돈 받은 적 없다고 하거나, 증액분을 이중으로 청구하는 등)을 막기 위해 제가 반드시 챙겨야 할 서류나 '특약 사항'이 있을까요? (예: 부속 합의서, 전세 재계약서 사본 등)
3. 혹시 더 안전한 방법이 있다면 무엇일까요? (예: 제가 잔금을 다 치르고 소유권 이전 후, 전세 만기 이전에 '제가' 직접 세입자와 갱신 계약을 하는 것이 나을까요?)
4. 보통 잔금일자와 기존 임차 만기 시점이 촉박한 경우 기존 임대인 (매도인) 이 기존 임차인과 재계약을 진행하는게 일반적인가요?
복잡한 상황이라 조언 부탁드립니다. 감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
자금이동상 중개사말처럼 하면 되긴 한데, 현 매매계약서상 중도금(세입자의보증금)을 수정하고 잔금까지 수정하시고 그에 맞게끔 입금처리를 하시는게 나중에 문제가 생길경우에도 입증하기 유리할듯 보이긴합니다, 만약 계약서 작성전이거나 거래신고이전이라면 해당 부분으로 반영하여 게약서를 작성하시면 될듯 보입니다.
1처럼 계약서자체를 직성하거나 수정할 경우 사실상 이체를 통해 자금이 지급되기에 입증에 문제가 없을 것으로 보이고, 그게 아닌 경우라면 잔금지급시에 영수증에 대해서는 증액분을 포함한 금액에 대한 지급영수증을 받으신다면 크게 문제는 없을것으로 생각됩니다.
1처럼 매매계약서도 현 임차인 보증금에 맞추어 그대로 변경,기재하시는게 가장 좋습니다.
보통은 만기 6~2개월전에 협의를 해야하기에 현 매도인재계약에 대한 부분을 정리하는게 맞으나, 보통 매수자가 실거주등을 할 경우가 있기 떄문에 사전에 매수인과 매도인이 협의하여 재계약에 대한 여부를 결정하고 매도자가 실질적인 임차인과 협의를 하게 됩니다. 매수인이 잔금일 이후 실거주등을 상대방에게 통보하지 않았다면 상대방은 당연히 현 임차인 계약연장을 해도 문제가 없다고 판단하여 재계약에 대한 합의를 할 가능성이 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
매도인이 잔금 전에 기존 세입자와 전세 재계약을 체결하고 증액분을 미리 받았다면 매수인 입장에서 잔금 지급 시 5% 증액 분을 공제하는 것은 가능합니다. 중개사가 안내한 대로 잔금에서 공제해 지급해도 법적 문제가 없습니다.
가능하면 매수인과 매도인, 세입자가 모두 서명한 임대차 계약서 승계 합의서를 작성하길 권장드립니다.
감사합니다.
1. 중개사의 말처럼, 매도인이 5% 증액분을 미리 받은 상태에서 제가 잔금에서 그 금액을 공제하고 지불해도 법적으로 문제없이 안전한가요?
==> 네 문제가 되지 않습니다.
2. 만약 이 방식대로 진행한다면, 추후 분쟁(예: 매도인이 돈 받은 적 없다고 하거나, 증액분을 이중으로 청구하는 등)을 막기 위해 제가 반드시 챙겨야 할 서류나 '특약 사항'이 있을까요? (예: 부속 합의서, 전세 재계약서 사본 등)
==> 계약서 및 영수증 사본을 요구하시는 것이 적절해 보입니다.
3. 혹시 더 안전한 방법이 있다면 무엇일까요? (예: 제가 잔금을 다 치르고 소유권 이전 후, 전세 만기 이전에 '제가' 직접 세입자와 갱신 계약을 하는 것이 나을까요?)
==> 현재 상황 만으로도 충분합니다.
4. 보통 잔금일자와 기존 임차 만기 시점이 촉박한 경우 기존 임대인 (매도인) 이 기존 임차인과 재계약을 진행하는게 일반적인가요?
==> 네 그렇습니다. 서로 협의결과에 따라 판단해야 하는 사항입니다.