아파트 공동투자 시 문제점이나 세금 등에 대해 조언이 필요합니다.
몇년 전 저와 형, 누나 이렇게 3명이서 공동투자해서 아파트를 구매했는데, 제 명의로 매수했습니다.
투자 지분별로 비용과 수익은 나누기로 합의를 했구요.
그런데, 처음으로 공동투자하는데, 그것도 제 단독명의로 하다 보니
뭔가 불안하고, 복잡한 느낌입니다.
공동투자로 발생할 수 있는 문제점, 세금 등에 대해 조언 부탁드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
공동투자를 할 때 명의 또한 투자비율별로 나눠야 취득세나 재산세, 추후 매도시 양도소득세 등도 나눠서 낼 수 있습니다.
만약 공동투자자들이 세금 납부를 지원하지않는 다면 본인이 다 떠안아야 할 수 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
공동투자를 단독 명의로 진행한 경우, 법적·세무적으로 여러 문제가 발생할 수 있습니다
특히 가족끼리의 투자라고 해도 사적인 합의만으로는 법적으로 보호받기 어렵기 때문에, 구조를 잘 정비해 두는 것이 향후 분쟁, 세금 문제를 막는 핵심입니다
,등기부상 소유자는 본인 100%이면
법적으로는 형, 누나는 전혀 권리가 없습니다(문서 없을 시)
향후 분쟁 발생 시, 내가 얼마 냈다는 주장만으로 소유권 입증 불가이고 특히 매도, 상속, 채무관계 발생 시 법적 분쟁 우려가 있습니다
명의자(본인)가 집값 전액을 부담한 게 아니라면 나머지 투자자(형, 누나)가 투자한 금액이 본인에게 증여된 걸로 간주될 수 있고 형제 간 증여 공제는 1,000만 원에 불과해, 초과 시 세금 부담이 발생합니다
향후 매도 시 양도차익이 모두 본인에게 귀속되므로 실질적으로 형, 누나가 투자했어도 모든 세금은 명의자인 본인 몫이 됩니다
나눠 가졌어도 세무상으로는 세금 부담이 쏠리고 심하면 가산세·불성실 신고 문제가 생깁니다
공동투자를 단독명의를 했을때 여러가지 문제점들이 발생할수 있으니 결정하기전에 세무사나 법무사한테 상담을 받아보고 진행하시기 바랍니다
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
공동투자를 하셨고 명의는 한 명(당신)으로 되어 있는 상황은 흔히 발생하지만, 그 안에 생각보다 많은 세무적·법적 리스크가 숨어 있습니다.
1. 발생할 수 있는 문제점
증여세 문제가 발생할 수 있음아파트는 당신 단독 명의입니다.
그런데 수익을 형과 누나가 나눠가지는 구조라면, 당신이 형·누나에게 아파트의 일부를 ‘무상 제공’하는 것으로 세무당국은 해석할 수 있습니다.
특히 매각 시 수익을 나눠갔다면, 이는 증여로 간주되어 형제간 증여세 문제가 생길 수 있습니다.
형제 간 증여공제는 1천만 원밖에 되지 않기 때문에 증여세가 나올 확률이 높습니다.
양도소득세 전액이 본인에게 부과매도 시 양도소득세는 실제 소유권이 있는 사람, 즉 본인에게 100% 과세됩니다.
형과 누나는 실투자자이지만 명의자가 아니므로 책임도 없고, 세금도 없습니다.
결국 본인이 모든 세금을 부담한 뒤, 그 일부를 형·누나에게 ‘추후 정산’해야 합니다. 이는 리스크가 매우 큽니다.
수익이 나고 형과 누나에게 송금하게 되면, 국세청은 “왜 남의 계좌에서 아파트 수익이 들어오느냐?”는 식으로 추적할 수 있습니다.
증여가 아닌지를 해명해야 하는 부담이 생깁니다.
수익이나 비용을 나누는 기준이 시간이 지나며 달라질 수 있고,
차후 리모델링, 대출, 세금 부담 등에 대해 각자의 기대와 부담이 다르면 분쟁이 생깁니다.
특히 매도 시점에 대한 의견 불일치로 갈등이 깊어질 가능성이 있습니다.
2. 해결 또는 예방 방안
지분 약정서 (공동투자 계약서) 작성가장 기본적이고 중요한 조치입니다.
실제 투자 지분, 비용 분담, 수익 분배 방식, 매도 결정 방법 등을 명확히 기재합니다.
공증을 받으면 더 강력한 법적 증거가 됩니다.
추후 증여세 혹은 양도소득세 관련 소명 자료로 활용할 수 있습니다.
양도소득세는 명의자(당신)가 전부 부담하게 되므로,
▶︎ 나중에 세금도 실지분대로 나누겠다는 합의를 문서로 남겨야 합니다.또는, 명의를 지분대로 나누는 방법도 가능하나, 소유권 이전 시 취득세, 등록세 등 추가 비용이 발생합니다.
수익 분배 시 이체 내역에 메모를 명확히 남기세요.
예: “공동투자 수익 분배 (형 지분)” 등
이로써 불필요한 증여 추정을 피할 수 있습니다.
아파트를 매도하게 되는 시점에서 세무사 상담을 꼭 받으세요.
양도소득세 최소화 전략이나 증여 리스크 완화 방안을 정리할 수 있습니다.
공동투자 자체는 흔한 구조지만, 명의자가 단독일 경우 세금 리스크와 내부 갈등 가능성이 크기 때문에, 문서화와 전문가 상담이 매우 중요합니다. 가장 먼저 아래 내용을 준비 하시기 바랍니다.
공동투자 계약서 작성
지분율 명확화
수익·비용 분배 기준 문서화
도움이 되셨기를 바랍니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
투자금은 공동으로 들어갔을지 모르지만 명의가 단독명의라 무상으로 귀하가 받은 것으로 간주될 수 있습니다.
세무서에서 이를 편법 증여로 보고 증여세가 부과될 수 있습니다.
또한 나중에 매도할 때 수익 배분이나 비율에 대해 다툼이 생길 여지가 있고 누군가는 지금팔고 누군가는 나중에 팔자고 의견일치가 되지 않아 불화가 나타날 수 있습니다.
부동산 세금적인 측면에서는 단독명의라 보유할 때 보유세, 양도할 때 양도소득세를 내시면 되십니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
현재 자금에 대해서는 공동으로 하였지만 명의는 단독명의이므로 명의자의 경우 1주택자가 되게 됩니다.
공동투자라는 개념보다는 공동으로 돈을 내어서 명의자가 단독으로 하고 향후 처분 시 수익을 배분하는 형식인데
사실 이러한 형태가 확실하게 투자금액만큼 정확하게 배분이 되면 참 좋은데 조금이라도 한명이라도 분배 방식이나
기타 비용이 나가게 될 경우 불편함을 느끼게 될 경우 갈등의 원인이 될 수 있으므로 통상적으로 왠만한 관계가 아니고서는 이런 방식의 투자를 하지 않고 차라리 명의를 지분으로 등기를 확실히 하는 것이 좋은 방식일 수도 있습니다.
아무쪼록 좋은 의도로 투자를 하였으니 세금이나 기타 비용에 대해서도 정확하게 수익에 대해서도 정확하게 배분하는 규칙을 미리 잘 정해 놓으심이 좋습니다. 또한 의사결정 시에도 잘 협의를 하시는 것이 좋습니다.
감사합니다.