1가구 2주택 양도세 관련 문의입니다.

Question

a주택2017년 2월  - 2억2천 취득 b주택2023년 5월 취득a주택 양도세를 비과세 받으려면 26년5월에 매도 완료 해야 하는데 2027년 초 쯤 매도해야 하는 상황입니다. 양도차익은 3억으로 예상됩니다. 이경우에, a주택은 장기보유특별공제를 받을 수 있나요?받는다 하면, 양도차액 3억기준10년보유 20% 공제로 3억-6천=2억4천 2억4천에서 38%인약 9,120만원의 세금을 내야 하는게 맞는지 궁금합니다.

장금성 · Accepted Answer

안녕하세요. 장금성 세무사입니다.양도가액이 3억 이득이라는 가정하에장기보유특별공제 20% 차감되어2억4천만원 양도차익이 발생하고 여기에 기본공제인 연250만원을 차감해줍니다.차감된 금액을 과세표준이라고 하는데 과세표준은 세율마다 계단식 세율을 적용하고 있습니다.과세표준 237,500,000산출세액 5206만원 + 4200만원 = 94,060,000산출세액에서 세액감면과 세액공제가 있다면 고려하셔서 차감하셔야 합니다.또한 장기보유특별공제 이전에 발생한 비용이 있다면 차감도 해주시면 됩니다.ex) 세무사고용비, 부동산복비 등

이용연 · Answer

안녕하세요. 이용연세무회계사무소의 이용연 대표세무사 입니다.세법상의 1세대가 일시적으로 2주택이 된 경우 소득세법상 일시적2주택 비과세요건에 해당하는 종전주택을 먼저 양도하는 경우에는양도소득세가 비과세될 수 있습니다.소득세법상 일시적 2주택 비과세특례 규정은 다음과 같습니다.1) 종전주택을 취득한 날로부터 1년이 경과된 이후에 새로운 주택을취득해야 하며,2) 새로운 주택을 취득한 날로부터 종전주택을 3년 이내에 양도를해야 하며,3) 종전주택이 소득세법상 1세대 1주택 비과세요건(2년 이상 보유 +2017.08.03.이후 조정대상지역내 주택을 취득한 경우 2년 이상 거주)충족해야 하며,4) 종전주택의 양도가액 12억원 이하의 양도차익에 해당되어야 합니다.따라서, 상기의 내용에 부합하는 지 여부를 검토 후 양도 의삭를 결정하시기 바랍니다.답변이 도움이 되기를 바랍니다.

권영일 · Answer

안녕하세요. 권영일 세무사입니다.양도소득세는 아래와 같이 계산합니다.-양도차익 = 실지양도가액 - 실지취득가액 - 기타필요경비-양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제액-양도소득과세표준 = 양도소득금액 - 양도소득기본공제(250만원)-양도소득세산출세액 = 양도소득과세표준 × 양도소득세율

anonymous · Answer

안녕하세요. 황상하 세무사입니다.1세대 2주택인 경우에도 장기보유특별공제 적용이 가능합니다. 1세대 1주택이 아닌자가 10년 보유에 해당하는 경우 20%의 장기보유특별공제율이 적용되며 이 경우 대략적으로 납부해야 할 세액은 누진세율 38%를 적용하여 71백만원 정도로 예상됩니다(소득세 세율은 소득구간마다 세율이 다르므로 2억 4천에서 38%를 곱하여 계산하는 것은 아닙니다).감사합니다.

홍상표 · Answer

안녕하세요. 홍상표 세무사입니다.취득세, 중개수수료, 기타비용, 및 지방세를 고려하지 않고 현행대로 양도세 다주택자 중과유예가 27년까지 연장된다는 가정하에 질문자님의 계산대로 양도세 세금이 나오는게 맞습니다.그러나, a주택이 조정대상지역에서의 양도일 경우, 27년의 해당 주택양도시점에 27년의 해당 중과유예 규정(현재, 다주택자 중과유예 기간을 두고있음 ~26.5.9까지)이 일몰이 되면, 중과세율이 적용될 여지가 있습니다. 그럴경우, 세율은 +20% 중과, 장기보유특별공제는 미적용되어서 계산되고 이에 대해 세금예상 금액은 다음과 같습니다.양도차익 3억이 그대로 양도세 과세표준이 되면서  *(3억) 과세표준×세율(58%)-누진공제액(19,940,000)약 1.52억이 양도세로 계산되고 여기에 10%인 지방세 1520만원가량이 추가됩니다.

문용현 · Answer

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.장기보유공제 가능합니다.(양도소득금액 2.4억- 기본공제 250만원) x 38% - 19,940,000원으로 계산합니다. 지방세 10%는 별도입니다. 지방세 포함하여 77,341,000원입니다.