재개발구역 보증금반환관련문의드립니다

Question

안녕하세요 재개발로 Sh에 연초2월경에 합의서를 작성하였고 4월초에 월말에 퇴거한다고 건물주에 연락했습니다. 그런데 건물주가 상가건물임대보호법 제10조 제5항을 근거로 임대인이 통보받은 날로부터 3개월 지나야 효력발생한다고 주장하는데 어떻게 법적근거로 대응해야 할까요?

계약서에는 개발구역에 포함될경우 이에따른다 라는특약이 써있습니다

Answer 1

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

재개발로 인한 이주와 보증금 반환 문제로 임대인과 의견이 대립하여 마음고생이 크시겠습니다. 결론부터 말씀드리면, 상가임대차보호법의 일반 규정보다 재개발 관련 법령 및 계약서의 특약이 우선 적용되어 즉각적인 임대차 계약 해지 주장이 가능합니다.

1. 도시정비법에 따른 즉시 해지

임대인의 주장처럼 일반적인 묵시적 갱신 상황이라면 상가임대차보호법에 따라 임차인의 해지 통보 3개월 후 효력이 발생하는 것이 맞습니다. 하지만 현재 SH와 이주 합의서를 작성할 정도로 재개발 사업이 본격화되었다면, 도시 및 주거환경정비법 제70조에 따라 사업 시행으로 인해 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우에 해당하므로 3개월을 기다릴 필요 없이 즉시 계약을 해지할 수 있습니다.

2. 특약사항의 효력과 내용증명 발송

계약서에 기재된 개발구역에 포함될 경우 이에 따른다는 특약은 재개발로 인한 명도 절차가 시작되면 계약을 종료하겠다는 당사자 간의 합의로 해석할 수 있습니다. 따라서 도시정비법 규정과 해당 특약을 법적 근거로 삼아, 퇴거 예정일에 맞춰 보증금을 반환해 달라는 취지의 내용증명을 임대인에게 발송하는 것이 필요합니다.

우선 관련 법령과 특약 내용을 명시한 내용증명을 우체국을 통해 발송하여 임대인에게 명확한 법적 입장을 전달하고 보증금 반환을 촉구하세요.

현재 겪고 계신 보증금 반환 문제가 원만하고 신속하게 해결되기를 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

임대인이 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제5항을 근거로 3개월의 유예기간을 주장하는 것으로 보입니다. 하지만 재개발구역으로 지정되어 사업이 진행되는 경우, 해당 특약은 당사자 간의 합의를 우선하는 것이 원칙입니다.

의뢰인께서 이미 2월에 합의서를 작성하고 4월 퇴거를 통보했다면, 계약서상 특약에 따라 퇴거 의무와 보증금 반환 의무가 발생한 것으로 판단됩니다. 임대인의 주장은 일반적인 임대차 해지 상황을 가정한 것으로, 재개발로 인한 특약이 존재한다면 이를 근거로 즉시 반환을 청구할 수 있을 것으로 보입니다.

다만, 계약서상 특약의 구체적 문구에 따라 해석이 달라질 수도 있으니 합의서 내용을 면밀히 검토해야 합니다. 임대인에게 특약 내용을 다시 강조하여 원만한 합의를 시도하시고, 그럼에도 불구하고 보증금을 돌려주지 않는다면 임차권등기명령 등 법적 절차를 검토해야 할 수도 있습니다.

구체적인 대응은 별도 문의 주십시오.

감사합니다.