부모자식간에 부동산 분양권 매매간의 질문사항
[상황]
24년 6월 초에 아파트 분양권이 당첨이 되었습니다.
4.3억 상당의 아파트이며 계약금 10%은 납부하였고 중도금은 중도금대출을 통해서 30%를 납부한 상황입니다.
1년간의 전매 금지기간이 지나 어머니에게 분양권 매매를 통해 명의 이전을 하려고 합니다. 중도금대출은 승계를 하려고 합니다.
부동산에 p를 물어보니 아직 거래된 건이 없어서 말씀드릴 수 없다는 답변을 받았습니다.
[질문사항]
부모자식간의 증여로 보이지 않기 위해 매매를 선택 하였는데 이때 30% 중도금 대출은 승계로 할 예정이니 실제로 어머니가 저에게 지불할 금액은 계약금 10%만 해당되는것이 맞나요?
1-1 이 과정에서 양도소득세나 기타 세금이 부가 될까요?
어머니가 중도금 대출을 승계하실 예정인데 증여가 아니라 아파트 매매지만 혹시 몰라서 승계관련해서 세금이 발생될까요?
부동산 문의해보니 아직 거래건수가 없어서 p가 따로 없다고 하는데 이후 3개월 이내에 만약 p가 생기게 되면 이 경우에는 저나 어머니에게 세금이나 매매에 관한 변동사항이 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
중도금 승계를 받더라도 거래금액은 지금까지 납부한 분양대금전체가 되기 때문에 분양가의 40%가 거래대금이 될것으로 보입니다. 분양권 매매에서는 양도소득세가 부과될수 있으나, 프리미엄이 없는 경우 사실상 양도차익이 없기 떄 과세대상이 아닙니다.
승계관련 세금은 발생되지 않으나, 대출상품별 승계과정에서 수수료등의 비용이 간혹 발생될수는 있습니다. 물론 정확한 확인은 중도금 대출실행은행을 통해 확인하셔야 합니다.
계약시점에 피가 없는 경우 분양가 그대로 계약을 체결하였다면 이후에 피가 생긴다고 해도 아무런 영향을 받지않습니다. 다만 직계존비속간 거래이기 떄문에 거래금엑에 대한 제한이 있겠으나 분양권처럼 계약시점에 실제 피가 없는 상황이라면 문제가 되지 않을것으로 보입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
부모 자식간에도 평균적으로 형성이 된 시세에 분양권 거래를 하게 되면 일반적인 매매 기준으로 양도소득세 및 취득세 관련 세금이 부과가 되게 됩니다. 또한 분양권 전매의 경우 매도자(아드님)이 현재까지 들어간 돈(계약금)에 평균적으로 형성이 된 프리미엄(P)를 매수자(어머니)가 금전을 통해서 거래를 하시면 됩니다.
중도금 대출 승계 부분은 조합이나 은행에 문의를 하시면 되고 대출 승계에 대한 승인 여부가 있을 수 있습니다.
거래 시점에 프리미엄은 정리가 되었고 3개월 후에 프리미엄이 형성이 되어도 어머니명의의 재산이 늘어나는 것이기에 향후 어머니께서 양도시에는 세금이 변동이 될 수 있고 그대로일 경우는 세금변화는 없다고 볼 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,정확히는 실거래가에서 중도금 대출 승계분을 차감한 금액을 어머니가 부담하게 됩니다
,증여로 간주될 가능성 있습니다
특히 가족 간 거래는 국세청이 정상거래인지 엄격하게 검토합니다
실거래가가 시세보다 현저히 낮으면 증여로 간주될 수 있습니다.
,네, 분양권 양도는 양도소득세 과세 대상입니다
분양권을 취득하는 어머니 입장에서, 대출을 부담한 것이 전체 거래대금의 일부로 보기 때문에 증여세 계산 시 포함됩니다
따라서 형식상 매매지만 실질적으로 증여가 의심될 수 있고 매매 후 3개월 이내에 시세(P)가 형성될 경우, 국세청은 이를 근거로 적정 거래가격 여부를 재검토할 수 있습니다
특히 가족 간 거래의 경우 사후심사 대상이 되기 쉽습니다
이 경우, 소명자료 요청, 증여세 부과 가능성 있습니다
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
어머니가 실제 자녀에게 지금할 금액은 계약금 10%입니다 중도금 대출은 승계가 되어 별도 지급은 필요 없으며 양도 차익에 대해 발생하는 증여세는 시가의 70% 미만 저가매매 시 차액에 대해 발생할 수 있습니다. 중도금댜출 승계는 부담부증여로 일부 영도세, 증여세가 발생이 될 수 있습니다