1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건(보유·거주 기간)과 장기보유특별공제 적용 기준은?

Question

보유 중인 아파트를 매도할 계획입니다. 1세대 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위한 기본 요건(2년 이상 보유, 조정대상지역 내 2년 이상 거주 조건)과 고가주택(실거래가 12억 원 초과분)에 대한 과세 방식이 궁금합니다. 또한 보유 기간과 거주 기간을 합산해 최대 80%까지 공제받을 수 있는 장기보유특별공제 계산법과, 일시적 1세대 2주택 상태에서의 처분 기한에 대해 전문 세무사분들의 상세한 조언을 부탁드립니다

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

1가구 1주택일 경우는 2년 거주(조정대상지역) 및 보유로 12억까지 양도소득세 공제를 받을 수 있습니다.

또한 일시적 1가구2주택에 대한 양도소득세 비과세 조건은 기존 주택 매수 후 1년 후 신규 주택을 취득한 후 3년 이내 기존주택을 처분을 하게 될 경우 1가구 1주택자로 양도소득세 비과세 조건으로 특례를 받을 수 있습니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

실거래가격이 12억 이하이고 1세대 1주택인 경우에는 2년이상 보유 (취득당시 조정대상지역이면 실거주 2년, 비규제지역이면 보유2년만으로 가능)하면 양도소득세 비과세를 받을 수 있으며, 12억을 초과하는 경우에는 다음과 같은 계산방법으로 양도차익을 계산하고 장기보유특별공제, 기본공제 등을 적용하여 계산된 과세표준에 따라서 양도소득세가 과세될 수 있습니다. (12억 초과 주택 양도차익 계산방식: 양도차익 x (양도가액 - 12억) / 양도가액 )

일시적 1세대 2주택에 대한 양도소득세 비과세도 같은 방식으로 계산되는데, 일시적 1세대 2주택에 해당되려면 먼저 종전주택을 사고 난 뒤 1년이 지나고 신규 주택을 취득해야 하고, 종전 주택을 2년이상 보유 (취득당시 조정대상지역이면 실거주 2년, 비규제지역이면 보유2년만으로 가능)해야 하고, 신규 주택을 사고 난 뒤 3년이내에 종전 주택을 처분함을 모두 만족해야 합니다. 현재 고가주택에 대해서도 3년이상 보유시 보유에 대해 연간 4%씩, 거주에 대해서는 2년 이상부터 연간 4%씩 적용하여 최대 80%까지 장기보유 특별공제(상기 계산방식으로 계산한 값 기준)가 이루어지나, 2028년부터는 보유 연간 2% + 거주 연간 6%에 한도 20억원, 2029년부터는 거주 연간 8%에 한도 10억원으로 개정될 예정에 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

1세대 1주택 비과세는 보유기간 2년 이상이 기본이고 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 보유기간 중 2년 이상 실제 거주까지 필요합니다.

고가 주택은 12억 원 이하 부분만 비과세되고 초과분만 과세되며 장기보유특별공제 보유 연 4% + 거주 연 4% 합계 최대 80% 까지 적용됩니다.

감사합니다.