신축 중도금 주담대 전환과 전세매물 융자
신축아파트 분양담청되어, 계약체결에 앞서 궁금한 점이 있습니다.
현재상황
분양가와 취득세, 중도금이자 등이 총 10억 5천이고
자금 계획은 : 보유 현금 3억+주담대 4억+전세3억5천으로 잡았습니다
(여기서 전세3.5억은 세입자를 받아서 잔금을 충당할 계획이라는 뜻입니다)
(계약금 1억은 보유 현금으로 납부, 중도금 6억 중 2억은 보유현금으로 중도상환, 남은 중도금 대출은 4억은 주담대로 전환할 계획입니다)
질문입니다
-통상 중도금을 주담대로 전환하는 시점은 언제인가요. 예를 들면 입주시작일의 한 두달 전 인가요?
-중도금을 주담대로 전환 후 전세매물 내놓는 건가요? 아니면 전세계약 후 중도금을 주담대로 전환하기도 하나요?
-융자가 있으면 전세 세입자 찾기가 어렵다는데, 신축인 관계등기부등본이 없는데 융자가 얼마나 있는지 세입자가 어떻게 알수있나요?
-위에서 언급한 바와 같이 주담대 4억이 있을 경우, 세입자가 전세대출 받는데 제한이 있나요?
제가 해당 매물의 단독 소유권자이고, 저 개인적으로는 위 주담대 대출외 제가 실거주중인 집의 전세대출만 있을 것으로 예상됩니다. (신용대출 일체 없음)
-사람들이 보통 말하는 융자란게,
주담대 4억인건지 아니면
주담대 4억+전세 3억 5천= 7억 5천이 융자인건지요
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
통상적으로 입주아파트의 경우 입주 2개월전 부터 잔금대출로 승계를 시작을 하셔야 합니다.
또한 신축아파트의 경우 미등기이기때문에 전세세입자 대출이 안될 가능성이 큽니다.
따라서 잔금을 소유자가 잔금대출(주택담보대출)로 잔금을 치고 그 다음에 전세를 받아서 대출을 상환을 하는 조건으로 계약이 가능합니다.
즉 주택에 선순위 대출이 있을 경우 세입자가 그 대출의 말소조건으로 계약을 원하기 때문에 신축아파트에는 자기자본 + 주택담보대출이거나 자기자본 + 전세보증금으로만 설정이 가능합니다.
주택담보대출과 전세보증금이 함께 있을 수는 없습니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
-통상 중도금을 주담대로 전환하는 시점은 언제인가요. 예를 들면 입주시작일의 한 두달 전 인가요?
-> 통상적으로 중도금을 주담대로 전환하는게 아니라 중도금의 원금과 이자는 잔금납부시기에 일시상환을 하고 잔금을 포함한 부족한 금액을 주담대 대출신청을 통해 자금을 조달하게 됩니다.
-중도금을 주담대로 전환 후 전세매물 내놓는 건가요? 아니면 전세계약 후 중도금을 주담대로 전환하기도 하나요?
-> 입주예정시기가 정해지면 해당 기간내 잔금일과 전세세입자 잔금일을 맟추면 되고, 보통은 입주예정기간이 정해지면 해당시기부터 세입자를 구하시면 됩니다. 앞에서 말한것처럼 중도금 대출은 상환, 주택담보대출 신규로 받는 것이지 해당 대출간 전환하는 것은 아닌것으로 알고 있습니다.
-융자가 있으면 전세 세입자 찾기가 어렵다는데, 신축인 관계등기부등본이 없는데 융자가 얼마나 있는지 세입자가 어떻게 알수있나요?
-> 해당부분은 계약전에 임대인이 고지하게 되어있는 부분입니다. 속이거나 고지를 안하면 계약상 문제가 되었을 때 그에 따른 책임이 있을수 있습니다 ,그리고 잔금일에 맞추어 세입자를 구하신다면 담보대출없는 상태로 구하는것이기에 위부분이 문제가 되지는 않을듯 보입니다.
-위에서 언급한 바와 같이 주담대 4억이 있을 경우, 세입자가 전세대출 받는데 제한이 있나요?
제가 해당 매물의 단독 소유권자이고, 저 개인적으로는 위 주담대 대출외 제가 실거주중인 집의 전세대출만 있을 것으로 예상됩니다. (신용대출 일체 없음)
-> 네, 선순위 근저당이 있다면 임차인은 후순위 임차권이 되기 때문에 권리상 리스크가 생겨 세입자가 계약을 하지 않게 됩니다. 보통은 선순위 근저당 말소조건으로 계약을 진행하기 떄문에 계약자체는 할수 있지만 후순위 임차권으로써 세입자를 구하실려면 그만큼 전세시세보다 낮게 매물을 내놓으셔야 하고, 그런다고 해도 계약이 될지는 알수 없습니다.
-사람들이 보통 말하는 융자란게,
주담대 4억인건지 아니면
주담대 4억+전세 3억 5천= 7억 5천이 융자인건지요
-> 융자는 말그대로 금융권으로부터 차용한 금액을 말합니다. 즉, 은행대출을 말한다고 보시면 되고, 전세세입자의 보증금은 융자로 보지 않습니다.
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