재건축 안전진단 비용은 누가 부담하며, 주민 동의는 어느 정도 필요하나요?

Question

아파트 재건축을 추진하기 위해 실시하는 안전진단은 비용이 상당하다고 들었습니다. 이 경우 안전진단 비용은 지방자치단체가 부담하는지, 아니면 입주민이나 추진위원회가 부담해야 하는지 궁금합니다. 또한 안전진단을 신청하려면 전체 소유자나 주민들의 동의가 어느 정도 필요하며, 동의율 기준은 법적으로 정해져 있는지도 알고 싶습니다. 만약 일부 주민들이 반대하는 경우에도 안전진단 신청이 가능한지, 안전진단 이후 재건축 절차는 어떤 순서로 진행되는지도 함께 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

주민 부담이 원칙입니다. 비용은 원래 신청하는 주민들이 모금해서 내야 하지만 최근 지자체에서 무이자 융자나 비용을 지원해 주는 조례가 늘고 있습니다. 전체 소유자의 10% 이상 동의만 얻으면 구청에 신청할 수 있어 일부 주민이 반대하더라도 진행에는 문제가 없습니다. 이제는 제도 개편으로 안전진단을 먼저 통과하지 않아도정비구역 지정과 조합 설립 절차를 동시에 진행이 가능합니다. 그래서 과거와 달리 조합 설립 이후부터 사업시행인가 전까지만 안전진단을 최종 통과하면 재건축을 그대로 진행할 수 있습니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

재건축진단은 시장·군수·구청장 등 행정청이 실시하지만, 법은 진단 실시를 요청한 자에게 비용을 부담하게 할 수 있도록 규정하고 있습니다

따라서 실제로는 입주민, 추진준비단, 토지등소유자 등이 비용을 부담하는 경우가 일반적입니다

현행 제도상 재건축진단 실시를 요청하려면 일정한 소유자 동의가 필요합니다

대표적으로 정비계획 입안을 제안하려는 경우에는 해당 구역의 건축물 및 부속토지 소유자 10% 이상 동의를 받아 재건축진단을 요청할 수 있습니다

따라서 전체 주민의 과반수나 75% 이상의 동의가 있어야만 안전진단을 신청할 수 있는 것은 아닙니다

,일부 주민이 반대해도 신청 가능한가요?

가능합니다

법정 동의요건을 충족하면 일부 소유자의 반대가 있더라도 재건축진단 요청 자체는 가능합니다

다만 이후 단계에서는 더 높은 동의율이 요구되므로 반대 주민이 많을 경우 사업 추진이 어려워질 수 있습니다

,안전진단 이후 재건축 절차는?

일반적인 재건축 절차는 다음과 같습니다.

재건축진단 실시

정비계획 수립 및 정비구역 지정

추진위원회 승인

조합설립 인가

사업시행계획 인가

관리처분계획 인가

이주 및 철거

착공

준공 및 입주

다만 최근 법 개정으로 일부 절차는 병행 추진이 가능해져 과거보다 사업 기간이 단축될 수 있습니다

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

안전진단 비용은 기본적으로 해당 단지 소유자들이 부담하게 되는 구조입니다. 물론 당장 내는것은 아니며, 보통은 개발을 위한 추진위원회가 구성되고 개발이 완료되었을떄 개발비용에 포함되어 분담금에 녹아들게 됩니다, 그럼 당장의 현금은 어떻게 조달하나요? 라고 물으시면 재건축현장에서는 실제 시공을 미리 예상하는 건설사가 있는 경우 우선 제공하고 이후 조합의 사업비로 포함되게 경우가 있고 추진위원회가 대출을 통해 자금을 사용하는 경우도 있습니다.

보통 후자의 경우는 토지등 소유자 과반수 동의가 있어야 하는 것으로 알고 있습니다.

안전진단을 통과하면 -> 정비구역 지정 -> 조합설립 -> 시공사,시행사 선정 -> 사업계획승인 -> 관리처분인가 -> 이주 및 착공 -> 준공 및 입주 -> 조합해산 및 청산절차 순으로 진행이 됩니다.

Answer 4

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

재건축 안전진단 비용의 경우 요청한 자가 부담을 하는 것이 원칙입니다. 즉 재건축을 위해서 진단을 요청한 자가 부담을 하게 되고 최근 주택공급을 원활하게 하기 위해서 30년 이상 지난 아파트에 대해서는 안전진단 면제가 이슈화 되고 있습니다. 감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

안전진단 비용은 지방자치단체 시,군,구가 부담하는 것이 원칙입니다. 하지만 현실에서는 대부분 주민이 십시일반 모아서 냅니다. 비용수준은 단지 규모에 따라 다르지만 보통 수천만 원에서 많게는 2~3억까지 발생합니다.

감사합니다.