엄마집을 전세로 들어갔을때 문제점이있나요? 문제점이 있다면 어떤게 있는지 문제가 없다면 어떤부분이 문제가 안되는지

Question

엄마집 아파트 2억?인가 1억인가 하는집을 전세로 들어가는데 8000만원 이면 적정한건가요? 이거 부동산에서 계약서 쓰고 하면 문제되는부분이 잇을까요?

만약 전세로 하게 될경우 대출을 좀 해서 들어갈 예정입니다

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

직계존비속간 매매가 아닌 임대차에 대해서는 크게 문제되지 않습니다. 무상거주를 하시더라도 무상거주에 따른 이득이 일정금액이하일 경우 증여문제도 없는데, 쉽게 해당주택가액이 13억이하라면 무상거주를 하셔도 크게 문제되지 않습니다. 그에 따라 질문처럼 8000만원전세를 하시더라도 문제없으면, 무상거주를 하더라도 문제가 없습니다. 다만 부모님집에 전세입주룰 하면서 전세대출은 불가합니다. 직계존비속간 임대차에서는 전세대출이 불가합니다.

Answer 2

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

부모님집에 자녀가 전세로 거주하는 것은 가능하지만 부모 자식간에 임대차시에 전세대출은 기본적으로 불가능 합니다.

부모님이 다른 곳에 거주하면서 자녀가 부모주택에 무상으로 거주하는 경우에는 무상 사용이익에 대한 증여세가 과세될 수 있으나 무상사용이익이 5년간 1억원 이상인 경우에만 과세되는데 부동산시가 x 2% x 3.79079 (각연도부동산무상사용이익/((1+10/100)^n) 로 계산되므로 2억의 경우 1516만원으로 과세대상에 해당되지 않으므로 무상임대차로 거주하시는 편이 좋을 수 있습니다. 확실하게 하기 위해 무상임대차 계약을 맺는 것이 좋은데, 이렇게 하면 증여세를 내지 않아도 되고 저가 임대시 내야할 임대료도 내지 않아도 되기 때문입니다. 무상임대로 인한 사용이익 계산시에 사용되는 부동산 금액은 상증세법상의 시가로 평가하는 것이 원칙입니다. 상증세법은 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월 기간 중 발생한 매매, 감정, 수용, 경매 또는 공매가액을 시가로 규정하고 있으며, 아파트와 같은 공동주택의 경우에는 동일한 단지 내에 있으면서, 기준시가 및 전용면적의 차이가 5% 이내의 유사 평형의 매매사례가액도 시가로 인정하고 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 특수관계자간 임대차계약의 경우 시세와 30% 이상 차이가 날 경우 증여로 간주될 위험이 있을 수 있습니다.

다만 부모 자식간에 무상사용이익이 5년 기준 1억원 미만일 경우 즉 주택가액이 13.1억 이하일 경우는 무상으로 임대거주가 가능하니 체크하시길 바랍니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

부모와 자녀 사이에도 임대차계약서 작성,전세보증금 실제 지급,전입신고,확정일자등을 정상적으로 하면 임대차계약 자체는 유효합니다

부동산 중개사를 통해 계약서를 작성해도 되고, 당사자끼리 직접 계약서를 작성해도 됩니다

질문에서 전세대출을 받아 들어갈 예정이라고 하셨는데, 여기서 가장 중요한 부분입니다

많은 금융기관은 직계존비속(부모·자녀) 간 임대차계약에 대한 전세자금대출을 제한하거나 취급하지 않습니다

왜냐하면 실제 임대차가아닌 편법 증여나 자금 지원으로 볼 가능성이 있기 때문입니다

따라서 어떤 은행 상품인지,어떤 전세대출인지에 따라 가능 여부가 달라집니다

대출을 생각하고 계신다면 계약 전에 반드시 은행에 상담을 받으시기 바랍니다

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

직계존비속 간의 전세계약은 일반적인 전세대출 불가합니다.

따라서 위와 같은 방식으로 부모님 댁에 전세대출을 받을 수 없습니다.

감사합니다.