주택담보대출 받은 후 전세 내주기, 문제는 없는지 궁금합니다.

Question

안녕하세요?

재개발 신축 아파트 잔금 대출 후 전세를 주려고 하는데, 이럴 경우 문제가 되지 않는지 궁금합니다.

-전세는 가족간 거래(장모님께서 들어오심)를 하려고 하며,

-전세 계약서는 당연히 쓰고,

-전세가는 시세보다 약간만 낮(10%) 하려고 합니다.

-감정평가 약 9억

-잔금 대출 3.2~3.8억 정도

-전세 보증금 3.5 정도

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

전세계약서 작성 및 자금에 대한 이체근거가 명확하다면 현 관계에서도 임대차는 문제 되지않습니다, 다만 확인하셔야 할 부분은 재개발 신규아파트 자체의 별도의 전매제한이나 실거주의무등이 있는지 여부인데, 만약 실거주의무가 있는 경우에는 임대차를 할수 없기에 제한이 될수 있고 그외 별도 제한이 없는 경우라면 위처럼 하셔도 크게 문제될 부분은 없어보입니다.

Answer 2

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

주담대 실행 시 실거주 의무 약정이 있따면 전세를 놓는 즉시 대출금 상환 요구 및 금융권 패너리를 받을 수 있으니 약정서를 가장 먼저 확인해야 합니다. 가족 간 거래는 세무조상 대상이 되기 쉬우므로 실제 보증금 송금 내역과 자금 출처를 명확하게 증빙할 수 있도록 철저하게 준비해야 합니다. 시세보다 10% 낮은 보증금은 상속세 및 증여세법상 증여로 간주될 위험이 있으니 가급적 시세 차이를 5% 이내로 조정하는 것이 안전합니다. 대출금과 전세 보증금의 합계가 집값의 상당 부분을 차지하는 만큼 향후 보증금 반환 및 대출 상환 계획을 구체적으로 세워서 자금 흐름에 문제가 없도록 관리하시기 바랍니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

가족간에 임대차게계약서 전세대출이 제한이 될 수 있는 점 체크를 해 볼 수 있고 또한 현재 대출규제가 심하고 신축의 경우 소유권이전부전세대출이 금지 되었기 때문에 그 부분도 체크를 해 보시는 것을 추천드립니다.

잔금 전에 은행에 먼저 위의 프랜이 가능한지 확인을 해 볼 필요가 있어 보입니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

기본적으로 국세청에서는 부모 자식간 임대차 계약의 경우 형식적으로 체결한 것으로 보고 전세보증금에 대해 증여세를 부과할 수 있는데, 보증금이 시세의 30% 또는 3억 중 작은 금액이내인 경우에는 증여로 간주되지 않습니다. 가족간에 유효한 전세계약을 위해서는 일반적인 전세계약과 마찬가지로 공인중개사를 통해 정식으로 전세계약서를 작성하고 전입신고 및 확정일자를 받아야 하며, 부모와 자녀가 동거하지 않아야 합니다.

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

형식만 제대로 갖추고 실제 임대차로 인정될 수 있다면 가족 간 전세 자체는 가능합니다.

다만 신축, 재개발 아파트는 소유권 이전 시점, 기존 중도금, 잔금 구조, 그리고 임차인의 실제 전입 거주 여부를 함께 봅니다.

이 때문에 가족이라서 무조건 안전하거나 가족이라서 무조건 불가라고 보기는 어렵습니다.

다만 세입자 보증금으로 내 잔금을 메우는 구조는 은행에서 매우 보수적으로 봅니다.

감사합니다.

Answer 6

가족간 임대차계약시 보증금 대출은 불가합니다. 이 부분부터 확인이 필요합니다. 당연히 전세계약서를 작성하겠지만 가족간 대출은 불가하다는 것이 은행지침입니다.

Answer 7

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

법적으로는 가능한 구조라고 보여지지만 세금이나 증여 감시 그리고 보증금 및 대출간 대출, 임차권 순위와 가족이지만 실제 거주 및 계약 실체와 같이 꼼꼼한 부분은 체크하셔서 법무사와 세무사 상담을 해보시는 것을 추천드립니다