부동산 매매 시 부채를 인수하게 되면 전체 금액은 어떻게 표기하는게 맞는가요?

Question

시세 12억의 부동산을 매수하며 약 3억 정도의 부채를 함께 인수하는 경우입니다.

이게 매수자와 매도자의 의견이 좀 다릅니다.

채무가 이 부동산과는 별계의 채무이기 때문에 매도자는 이 건물은 9억, 채무는 별도로 계약서를 쓰자고 하고 매수자는 12억에 매매계약을 하고 채무도 포함하자고 하는데..

어떤 것이 맞을까요?

Answer 1

안녕하세요. 답변 드립니다.

해당 부동산에 대한 보증금을 인수하는 것이 아니라 전혀 무관한 독립된 채무를 인수하는 것이라면

부동산과 채무를 구분하여 각각 계약을 체결하는 것이 옳습니다.

채무와 부동산 거래가 각각 별개이므로 당연히 계약서에는 채무를 제외한 부동산에 관한 내용만 넣어야 합니다.

채무를 부동산 매매가에 포함시키게 되면 매수인은 취득세를 실제보다 더 부담하게 되며

매도인은 양도소득세를 실제보다 더 부담하게 됩니다.

양측 모두 불합리하게 세금이 더 발생하기 때문에 부동산 계약서의 부동산 매매가에는 실제 부동산 가격으로 합의한 금액만 기재하셔야 합니다.

채무는 계약서 특약사항에, 부동산 대금 지급 시 채무를 합산한 금액을 지급하는 내용을 넣으셔도 되고

별도로 서류를 만들어서 채무 관련 내용을 기재하셔도 됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 공인중개사입니다.

매매계약을 할 때 일반적으로 매도인의 채무인수를 통해서 진행하게 된다면 전체 금액을 기준으로 계약서를 작성합니다. 12억원을 기준으로 매매계약서를 작성하고 실거래 신고를 하고 특약사항에 매도인의 3억원은 매수인이 채무인수 합니다. 라는 특약을 달게 됩니다.

만약, 3억원을 제외하고 9억원으로 작성후, 실거래신고도 9억원으로 하게 되면 매수인은 향후 부동산을 매도할 때 양도소득세를 과하게 낼 수 있습니다. 반면, 매도인은 매도가를 9억원으로 하게 되어 양도소득세를 적게 낼 수 있기 때문에 매수인에게는 불리하고 매도인에게는 유리한 방식입니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

매매금액이 12억이면 전체금액을 기입하고 대출이 3억있으면 매도자가 갚는 조건으로 특약에 기입을 합니다

매수자가 12억을주면 매도자가 3억을 갚아야 하는데 매수자도 금액이 부족하면 대출로 3억을 일으키는 방법으로 하면 됩니다

요즘은 대출인계가 안되고 갚고 일으키는 매매를 합니다

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

부동산과 별개의 채무이기 때문에 건물에 대한 매매 9억 그리고 채무는 별도로 계약서 작성하는 것이 타당한 것 같습니다.

감사합니다.