상가 임대차 갱신계약 하려는데, 근저당설정된 것이 약 6억 있는데 해도 되는건지요?

Question

상가 1층에 4개 상가, 2층에 1개, 3~4층에 1개 해서 여러 점포가 임차되어 있는 경기도 광명쪽에 번화가 상가 건물인데요.

이번에 상가 임채다 갱신계약을 해야 해서 혹시나 하고 등기부등본 뽑아서 보니,

은행에 근저당설정된게 약 6억정도 있더라구요.

제 점포는 이번에 보증금 1천 올려서 총 5천에 월 160 정도로 갱신 계약을 하려고 합니다.

확정일자도 기존에는 없었는데, 이번에 재계약하면 확정일자도 받아 두려고 하고 있습니다.

이 정도 근저당설정된 것이면 큰 문제없이 재계약해도 괜찮은건가요?

Answer 1

안녕하세요. 서주환 공인중개사입니다.

상가 전체 평가금액이 얼마인지 알아야 정호ᆢㄱ할듯 합니다.

총 4개층에 6억의 채권이면 그리 놉지는 않아보이지만 다른 상가들의 보증금이 더 선순위가 된다면 총 채권은 더 높아질수 있습니다.

상가중에세 몇번째 우선순위인지 확인이 필요합니다.

처음계약때 확정일자를 받았으면 좀더 우선순위가 됐겠지만 재계약하면서 확정일자를 받기에 조금은 신중할 필요는 있어보입니다.

물론 질문자님 보증금이 건물규모에비해 매우 큰 비중은 아니기에 큰 문제는 없어보이지만 5천금액이 적은돈은 아니기에 확실하게 우선순위 확인 후 결정하길 바라겠습니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

문제가 생길 가능성을 보자면 사실상 선순위 임차권으로 보이기 때문에 이전 보증금에 대해 대항력은 있지만, 우선변제권이 없어 보증금 전액 반환이 가능할지는 알수 없습니다, 또한 새로 증액된 보증금 역시 근저당보다 후순위로써 확정일자를 받으셔도 후순위 배당이 됩니다. 즉 어느정도의 위험은 있는 상태로 보입니다. 임대차 계약 특성상 문제 없이 만기가 되면 상관없지만,문제가 발생될 경우 보증금 보호가 어려울수 있다는 부분을 참고하여 계약을 진행하시면 될듯 보입니다.

Answer 3

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

상가건물 임대차보호법 상 계약기간은 갱신을 거듭하여 총계약기간은 10년입니다.

사업자등록증을 갖추고 세무서에서 확정일자를 받으셔야 합니다.

계약만기 1개월 전까지 갱신청구권을 행사하면 전임대차와 동일한 조건으로 다시 재계약 연장됩니다.

지금이라도 갱신계약을 체결하고 확정일자를 받으셔야 합니다.

지금은 비록 후순위라 할지라도 확정일자를 받으시는게 보다 안전하다 할 것입니다

Answer 4

안녕하세요. 박병윤 공인중개사입니다.

건물전체가치가 어는정도인지요?

근저당 비율이 어느정도인지요?

기본정보들이 제공되어야 안전여부 확인가능합니다ㅜ

감사합니다.