재건축 아파트 세금관련 문의입니다
아파트가 37년 되었구 이사온지 23 년 정도 되었습니다
그때 당시 1 억 5 천 정도에 매입을 하였고
지금은 재건축 한다고 15 억 상당으로 올랐습니다
만약에 증여나 판매를 하면 세금이 얼마나 나올지 궁금 합니다
4개의 답변이 있어요!안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 설민호 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.질문자의 세대가 보유하고 있는 주택수, 조정대상지역 내의 아파트인지 여부, 필요경비, 거주기간에 따라서
양도소득세는 완전히 달라집니다.
증여세의 경우에는 자산가액(15억)으로 평가하므로 변동이 없으나, 수증자(자산을 증여받는자)의 보유 주택수에 따라 취득세가 중과되니 참고하시기 바랍니다.
정확한 사실관계를 알 경우 보다 상세한 답변이 가능합니다.
도움이 되었으면 합니다.
감사합니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 최영 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.안녕하세요
재개발로 인하여 재건축되어 완공된 주택을 양도하는 경우에는 관리처분계획인가일을 기준으로 전후의 양도차익을 각각 계산하여 합산하는 방식으로서 일반양도소득세 계산과 다르며 상당히 복잡합니다. 또한 조정대상지역여부, 다주택여부등과, 재개발시 평가금액(권리가액), 청산금 수령, 분담금 납부 여부 및 금액 정확한 자료를 바탕으로 계산하여야 되어 주어진 정보만으로는 산출이 어려운점 양해부탁드립니다. 증여를 하는 경우에도 누구에게 증여하는지를 알아야 공제액을 적용하여 산출이 가능할 것입니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.증여세는 증여재산의 시가평가액과 수증자와의 관계, 수증자에게 이전 10년간 증여하였던 재산, 공제받았던 금액에 따라 다른 것이고, 양도소득세 역시 조정대상지역 여부, 그 외 주택 수, 그 외 주택의 조정대상지역 여부, 임대주택 등록여부, 실지 취득가액 증빙서류 여부 등에 따라 천차만별로 달라지는 것이므로 해당 사실관계 모두 명시해주시기 바랍니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.1. 증여할 경우, 증여재산은 시가로 평가합니다. 재건축아파트의 시가는 입주권 평가액 +추가불입액+프리미엄 상당액으로 평가됩니다. 증여재산평가액에 증여재산 공제를 차감한 후, 증여세율을 반영하여 증여세를 계산하게 됩니다.
2. 재건축한 아파트의 양도할 경우, 양도소득세 계산식은 다소 복잡합니다. 정확한 양도소득세는 세무전문가에게 의뢰하셔야 할 것으로 보입니다.
. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익은 소득세법 시행령 제166조 산식에 의하여 산정합니다.
< 청산금을 납부한 경우 재건축완성주택의 양도차익 산정방법 >
[관리처분계획인가후양도차익 × 납부한 청산금 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)](이하 "청산금납부분양도차익" 이라 함)+ {[ 관리처분계획인가후양도차익 × 기존건물과 그 부수토지의 평가액 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)] + 관리처분계획인가전양도차익}(이하 "기존건물분양도차익"이라 함)
* 관리처분계획인가후양도차익
[양도가액 － (기존건물과 그 부수토지의 평가액 ＋ 납부한 청산금) - 소득세법 제97조제1항제2호 및 제3호에 따른 필요경비]
* 관리처분계획인가전양도차익
[(기존건물과 그 부수토지의 평가액 － 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) － 소득세법 제97조제1항제2호 및 제3호 또는 동법 시행령 제163조제6항에 따른 필요경비]
* 기존건물과 그 부수토지의 평가액
도시 및 주거환경정비법에 따른 관리처분계획에 따라 정하여진 가격. 다만, 그 가격이 변경된 때에는 변경된 가격
* 기존건물과 그 부수토지의 취득가액
기존건물과 그 부수토지의 취득 당시 실지거래가액
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
