전세사기 발생 시 보증보험 문제 해결 방법은?

Question

1. 임대차 및 보증보험 현황

• 계약 내용: 2024.11 ~ 2026.11 (보증금 1.5억 / 임대인: A법인)

• 보험 가입: 특약상 1.5억 전액 가입 의무가 있으나, 임대인이 5천만 원만 가입함. (계약 불이행)

• 기간 불일치: HUG 보증보험 만기는 2026.09이나, 실제 계약 만기는 2026.11임. (만기 시 보험 실효 위기)

• 현 상황: 목적물 등기부에 HUG의 15.2억 원 가압류가 경료됨. 중개사를 통해 임대인 측의 "보증금 반환 불가" 의사를 확인(이행거절).

2. 임대인의 제안 (질권 설정)

• 제안 내용: 임대인 소유가 아닌 타 사업지(B사업지)의 매각 대금에 대한 질권 설정 제안.

• 구조: B사업지는 현재 **C신탁사 소유(신탁)**이며, 시행사인 D법인이 신탁사로부터 대금을 정산받아야 하는 구조임.

• 특이사항: 임대인(A법인)과 시행사(D법인)의 대표이사가 동일인물인라 주장하나 검색했을 땐 다르게나와 불분명한 상태. 현재 매각 여부 및 시점은 불투명한 상태임.

저는 이 문제를 어떻게 해결하면 좋을까요..

Answer 1

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다. 의뢰인께서 겪고 계신 보증금 미반환과 보증보험 미비 상황에 깊은 우려를 표합니다.

1. 임대인의 계약 불이행 및 보증보험 부족분 해결

임대인의 보증보험 가입 의무 위반은 명백한 계약 위반입니다. 의뢰인은 즉시 임대인에게 내용증명을 발송하여 이행지체를 독촉하고, 손해배상 예정액 등을 근거로 압박해야 합니다. 다만 보증보험 5천만 원을 제외한 나머지 금액에 대해서는 보증기관의 보전이 어려우므로, 임대인 법인 및 대표이사를 상대로 한 가압류 등 즉각적인 보전처분이 필요합니다.

2. 타 사업지 질권 설정 제안에 대한 대응

임대인이 제안한 B사업지 질권 설정은 실효성이 매우 낮을 것으로 보입니다. 신탁사 소유 부동산의 매각 대금은 선순위 채권자들에게 우선 배당되므로 의뢰인의 채권이 실질적으로 보호받기 어렵습니다. 특히 임대인과 시행사 대표가 불분명한 현 상황에서 해당 질권 설정에 동의하는 것은 실익이 없으며, 오히려 임대인의 이행거절을 묵인하는 결과를 초래할 수도 있습니다.

대응책 수립

첫째, 임대인의 이행거절이 명확하므로 즉시 임대차 계약 해지를 통지하고 보증금 반환 소송을 제기하여 집행권원을 확보해야 합니다. 둘째, 임대인 법인의 재산 상태를 파악하여 추가 가압류를 진행하고, 셋째, 보증보험 미가입 부분에 대하여 중개사의 과실 책임을 물어 손해배상 청구 가능성을 검토할 것을 권고합니다. 불확실한 질권 설정보다는 법적 절차를 통한 직접적인 압박이 우선되어야 할 것입니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 배진혁 변호사입니다.

임대인의 질권 설정 제안은 실효성이 낮고 위험합니다. 신탁 재산의 정산금 채권은 순위가 밀릴 가능성이 크고 대표자 동일 여부도 불확실해 보입니다. 우선 HUG 보증보험 기간 연장을 시도하시고, 이행거절 의사가 명확하므로 계약 해지 통보 후 임차권등기명령과 보증금 반환 소송을 검토해야 합니다. 다만 가압류 규모가 커서 경매 시 배당 가능성이 낮을 수 있으니 주의하십시오.