안녕하세요. 남현수 변호사입니다.
계약갱신요구는 부동산이나 은행을 거칠 필요 없이 임차인이 집주인에게 직접 하면 됩니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항, 제6조 제1항에 따라 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구하여야 하고, 분쟁에 대비하여 문자나 내용증명 등 기록이 남는 방법으로 통지하는 것이 좋습니다. 갱신되면 존속기간은 2년이고 종전과 같은 조건으로 계약된 것으로 보므로(주택임대차보호법 제6조의3 제2항, 제3항), 전세대출이 있다면 그 뒤 은행에 갱신 사실을 알려 대출 연장 절차를 밟으시면 됩니다.
갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3 제2항). 법은 임차인이 같은 조 제1항에 따라 갱신을 요구한 경우를 행사로 보므로, 지난번 재계약이 갱신요구 없이 집주인과의 합의로 새로 체결된 것이라면 갱신요구권을 이미 사용한 것으로 보기 어렵고 이번에 행사할 수 있습니다. 다만 당시 계약서나 문자에 갱신요구권을 행사한다는 취지가 남아 있다면 사용한 것으로 다투어질 수 있으니 기존 기록을 먼저 확인하시기 바랍니다.
갱신요구권과 증액 제한에는 보증금 액수에 따른 상한이나 하한이 없습니다. 갱신 시 보증금은 주택임대차보호법 제7조의 범위에서만 증감할 수 있고, 증액은 약정한 보증금의 20분의 1, 즉 5%를 넘을 수 없습니다(제6조의3 제3항, 제7조 제2항). 따라서 10억원 이상 전세라도 집주인이 마음대로 올릴 수는 없고, 다만 시도 조례로 그보다 낮은 상한을 정할 수 있습니다.
※ 본 답변은 질문에 기재된 내용만을 바탕으로 한 일반적인 법률정보로, 구체적인 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 개별 사건의 결과를 보장하거나 답변의 활용에 따른 법적 책임을 부담한다는 취지는 아니므로, 실제 대응 전에는 관련 자료를 토대로 별도의 법률상담을 받으시기 바랍니다.