신축빌라 입주시 임대인 변경 예정일때 보증보험은?
신축빌라에 전세로 들어가려 합니다. 현재는 건설사 소유이고, 바뀔 임대인 분이 계시는데 중도금까지 치루신 상태래요.
저희가 건설사(현임대인)에 전세금 드리면 새로운 임대인에게 소유권 이전등기 하신다는데요.
소유권 이전등기 이후에 계약서를 새로운 임대인과 다시 쓸 예정인데, 이럴 경우 보증보험은 현재 건설사임대인과 계약후 보증보험 가입하고, 나중에 바뀐 임대인과 계약서 다시쓰면 또 다시 보증보험을 가입해야 하나요?
새로운 임대인 되실분에 대해 제가 미리 알수가 없는데
신용이나 다른 사유로 보증보험 가입이 안되는 분일수도 있어서
새로운 계약서로 보증보험 가입하려고 할때 거절 될수도 있지 않나요??
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
신축빌라 입주를 앞두고 임대인의 변경이 예정된 경우 , 전세보증금 보호를 위한 보증보험 가입은 매우 신중하게 접근해야 합니다.
보증보험은 임대인의 신용도와 소유권 등기 상태 등에 따라 가입 가능 여부가 달라지기 때문에 , 계약 시점과 보증보험 가입 시점이 불일치하면 큰 리스크로 이어질 수 있습니다.
현재 상황은 건설사가 소유자인 상태에서 세입자가 전세보증금을 지급하고 , 이후 제3자에게 소유권이 이전되며 , 다시 그 제3자와 계약을 체결하게 되는 구조입니다.
이럴 경우 가장 중요한 점은 보증보험 가입 시점에 소유권자와 세입자 간 계약이 유효해야 하며 , 해당 소유자가 보증보험 요건을 충족해야 한다는 점입니다.
만약 건설사 소유 상태에서 계약을 체결하고 , 그 건설사 명의로 보증보험에 가입하면 , 해당 보증은 ' 건설사와의 계약 ' 에 한해 유효합니다.
하지만 이후 임대인이 변경되고 , 새로운 임대인과 다시 계약을 체결하게 되면 , 기존 보증 보험은 무효가 될 수 있으며 , 새로운 임대인 명의로 다시 보증보험을 가입해야 합니다.
문제는 여기서 발생합니다.
새로 임대인이 될 예정인 사람은 아직 확정도 되지 않았고 , 신용이나 기타 사유로 인해 보증보험 가입이 불가능한 경우 , 세입자는 보증 사각지대에 놓이게 됩니다.
보증보험사가 보증을 거절하면 전세금 반환에 대한 안전장치가 사라지게 되는 것입니다.
따라서 이 같은 구조에서 세입자가 취할 수 있는 가장 안전한 방안은 다음과 같습니다.
임대인이 확정된 이후 , 소유권 이전등기 완료 후에 계약 체결 및 보증보험 가입을 진행한다.
만약 입주 시점을 조정할 수 없다면 , 계약서에 반드시 ' 보증보험 가입이 불가능할 경우 계약 자동 해제 및 전세금 전액 환급 ' 조항을 포함시켜 리스크를 줄여야 합니다.
임대인 변경 전에는 보증보험 가입을 하지 말고 , 소유권 이전 등기 완료 후에만 계약 및 보증보험을 실행하는 것이 바람직합니다.
결론적으로 , 임대인 변경 예정이 있는 상황에서는 서두르지 말고 보증보험 가입 가능 여부가 확인된 이후에 계약을 확정하는 것이 세입자의 재산을 보호하는 최선의 방법입니다.
계약 구조가 복잡할수록 보증보험이 핵심 안전장치가 되므로 , 임대인 변경 전 계약은 신중히 , 보증보험은 임대인 변경 이후에 가입하는 것을 원칙으로 삼아야 합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
전세보증보험은 만기가 1년이상. 남아있으면 들수 있습니다
그러니 계약하기전에 그집 전세보증금이 전세보증보험에 가입이 되는 한도인지 알아보셔야 합니다
된다고 하면 소유권 이전 후 새로운 임대인과 계약서를 작성하고, 그 명의로 전세보증보험에 가입하는 것이 가장 안전합니다
그런부분을 먼저 체크하시기 바랍니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
전세보증보험의 경우 임대차계약 1/2 이전까지 하시면 가입이 가능합니다.
따라서 새로운 임대인과 계약서 재작성 하실때 보증보험 가입을 하시면 됩니다.
감사합니다.
신축빌라에 전세로 들어가려 합니다. 현재는 건설사 소유이고, 바뀔 임대인 분이 계시는데 중도금까지 치루신 상태래요.
저희가 건설사(현임대인)에 전세금 드리면 새로운 임대인에게 소유권 이전등기 하신다는데요.
소유권 이전등기 이후에 계약서를 새로운 임대인과 다시 쓸 예정인데, 이럴 경우 보증보험은 현재 건설사임대인과 계약후 보증보험 가입하고, 나중에 바뀐 임대인과 계약서 다시쓰면 또 다시 보증보험을 가입해야 하나요?
==> 보증보험 가입 전에 새로운 소유자와 협의, 계약서를 작성한 후 가입하시는 것이 바람직합니다.
새로운 임대인 되실분에 대해 제가 미리 알수가 없는데
신용이나 다른 사유로 보증보험 가입이 안되는 분일수도 있어서
새로운 계약서로 보증보험 가입하려고 할때 거절 될수도 있지 않나요??
===> 임대인 변경으로 보증보험 가입이 불가한 경우 계약을 취소한다는 특약조건을 반영시시키시기 바랍니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
보증보험은 계약 내용과 임대인 정보에 종속됩니다. 즉 건설사 명의로 계약한 보증보험은 임대인이 바뀌면 무효가 됩니다. 따라서 새로운 임대인 명의로 된 계약서 기준으로 다시 보증보험에 가입해야 합니다.
새로운 임대인의 신용, 채무상태, 다른 부동산 담보 대출, 세금 체납 여부 등에 따라 보증보험 가입이 거절될 수 있습니다.
따라서 소유권 이전이 완료된 이휴 새로운 임대인과 계약서를 작성하고 보증보험도 그 사람 명의로 가입하시는 것이 가장 좋습니다.
감사합니다.