매수계약한 아파트 천장 누수에 대해 다시 질문 드려요.

Question

안녕하세요,

매수계약한 아파트에 잔금을 앞두고 있는 시점에서

세탁실과 베란다의 천장이 일부분 누수흔적 (페인트 벗겨짐) 이 있어 매도자에게 고지했고

매도자의 집인 아래층에서 조치할 수 있는 부분은 오늘 관리소 직원분과 중개사분이 함께 입실해서

조치를 취해 주셨습니다.

그래도 누수가 발생한다면 명확히 위층의 책임이고요,

그런데 매수자 입장에서 애매한 점이 있습니다.

잔금 치른후 누수 발생시 하자담보책임기간 내라도 매도자는 전혀 관여하지 않고

매수자와 위층이 협의할 문제라고 중개사분이 언급히시는데요,

지금 솽황에서 잔금을 치르기전 매도자가 직접 위층과 협의해서 바닥 상태까지 확인해야 맞는게 아닌지요?

현직에 계신 분들께 조언 구합니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

일단 매도자의 하자담보책임은 질문처럼 윗집의 문제라고 해서 사라지는 것은 아닙니다. 다만 매수인이 이를 알았거나 과실로 인하여 이를 알지못한 경우 책임을 물을수 없게 됩니다. 질문에서는 매매과정에서 매수인이 이를 알계된 사실이기 떄문에 매도인에 대한 하자담보책임을 묻기 어려운 상황으로 보이나 개인적판단으로는 잔금전이기 때문에 아직은 계약이행상태이므로 위부분은 매도자 하자담보책임보다는 계약상 목적물에 대한 중대하자로써 보는 게 맞을듯 보입니다.

계약상 목적물의 중대하자가 있는 경우 매수자는 계약을 해지할수 있는데, 누수의 경우는 그 범위에 따라 판단이 다를수는 있지만 일반적인 중대하자에 속하기 때문입니다. 다만 질문에서 말한것처럼 하자보수 이후에 매매계약이 종료되고 문제가 또 발생하게 된다면 이때는 해당 중개사가 말한 것처럼 매도인에 대한 하자담보책임은 묻기 어려울수 있고 윗집과 매수인간의 협의사항이 될수는 있습니다. 그렇기 때문에 매수자입장에서는 질문의 기재하신 것처럼 혹시나 모를 상황을 대비해서 해당 부분까지 매도인을 통해 확인을 요구하시는것도 방법이 될수는 있습니다.

Answer 2

안녕하세요,

매수계약한 아파트에 잔금을 앞두고 있는 시점에서

세탁실과 베란다의 천장이 일부분 누수흔적 (페인트 벗겨짐) 이 있어 매도자에게 고지했고

매도자의 집인 아래층에서 조치할 수 있는 부분은 오늘 관리소 직원분과 중개사분이 함께 입실해서

조치를 취해 주셨습니다.

그래도 누수가 발생한다면 명확히 위층의 책임이고요,

그런데 매수자 입장에서 애매한 점이 있습니다.

잔금 치른후 누수 발생시 하자담보책임기간 내라도 매도자는 전혀 관여하지 않고

매수자와 위층이 협의할 문제라고 중개사분이 언급히시는데요,

지금 솽황에서 잔금을 치르기전 매도자가 직접 위층과 협의해서 바닥 상태까지 확인해야 맞는게 아닌지요?

==> 우선적으로 매도후 하자가 발생되는 경우 원인을 규명해야 하는 사항이고 이에 대한 1차적인 책임은 매도인에게 잇고 이 분에게 하자 담보책임을 물어야 합니다

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

가능하다면 누수 탐지 업체를 불러서 확실하게 새는 부분이 없는지 확인을 하시는게 좋을수도 있습니다

누수가 있어서 처리를 정확하게 했는지가 중요합니다

하자담보책임 관련 특약를 계약서에 위층 협조가 안 되는 경우, 매도자가 직접 연락하거나 중개사가 나서서 중간역할을 한다는 문구를 기재해 놓으셔도 좋습니다

그런 문구를 요구해보시기 바랍니다

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

잔금 전 아파트에서 누수 흔적이 발견된 경우 매도인의 하자담보책임이 인정되는 것이 일반적입니다. 누수가 매수인과 매도인 사이에서는 매도인의 책임으로 보며 매도인이 위층과 협의하여 문제를 해결하는 것이 맞습니다.

매도인이 조치를 하지 않거나 문제가 해결되지 않은 상태에서 잔금을 치르는 것에 대해 매수인은 잔금 지급을 유예하거나 수리 비용 공제를 요구할 권리가 있습니다.

감사합니다.